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표제지

국문초록

목차

제1장 서론 9

제1절 연구의 배경 및 목적 9

제2절 연구의 범위 및 방법 11

제2장 이론적 배경 및 선행연구 검토 13

제1절 주택전세에 대한 논의 13

1. 주택전세의 개념과 기원 13

2. 주택전세의 금융적 특징 14

제2절 전세보증금 반환보증에 대한 논의 16

1. 전세보증금 반환보증의 개념 및 특징 16

2. 전세보증금 반환보증 공급기관별 비교 18

제3절 채무불이행에 관한 이론 및 선행연구 21

1. 가계대출 채무불이행에 대한 선행연구 21

2. 주택담보대출 채무불이행에 관한 이론 22

3. 주택담보대출 채무불이행에 관한 선행연구 23

4. 전세대출금보증 채무불이행에 관한 선행연구 26

5. 전세보증금반환보증 채무불이행에 관한 선행연구 28

제4절 선행연구 분석 30

제5절 연구가설 도출 및 본 연구의 차별성 33

제3장 연구설계 및 분석방법 41

제1절 연구대상 41

제2절 변수의 설정 및 조작적 정의 41

1. 종속변수 41

2. 독립변수 42

3. 통제변수 44

4. 변수의 요약 및 연구의 분석틀 44

제3절 분석방법 46

제4장 분석 결과 47

제1절 기초통계량 47

제2절 다중선형 회귀분석 51

제3절 이항로지스틱 회귀분석 55

제4절 가설검정 결과와 해석 61

제5장 논의 및 결론 63

제1절 연구결과의 요약 63

제2절 이론적 함의 65

제3절 정책적 함의 67

제4절 연구의 한계 및 후속연구 제안 68

제5절 결론 70

참고문헌 71

Abstract 73

표목차

[표 1] 주택도시보증공사 전세보증금반환보증 발급 및 이행현황 10

[표 2] 전체 전세보증금반환보증 발급(건) 및 보증가입률 11

[표 3] 전세보증금 반환보증 공급기관별 비교 19

[표 4] 가계대출 채무불이행 관련 선행연구 22

[표 5] 주택담보대출 채무불이행 관련 선행연구 25

[표 6] 전세대출금보증 채무불이행 관련 선행연구 28

[표 7] 전세보증금반환보증 채무불이행 관련 선행연구 30

[표 8] 담보대출·전세대출금보증·전세보증금반환보증 비교 32

[표 9] 17년 8월~22년 12월 투기과열지구 지정·해제 현황 37

[표 10] 투기과열지구 주요 지정효과 38

[표 11] 변수의 요약 44

[표 12] 종속변수와 설명변수의 기초통계량 48

[표 13] 설명변수별 사고율 및 교차분석 49

[표 14] 법인/자연인 Pearson 상관계수표 51

[표 15] 법인/자연인 다중선형 회귀분석 결과 52

[표 16] 자연인 Pearson 상관계수표 53

[표 17] 자연인 다중선형 회귀분석 결과 54

[표 18] 법인/자연인 로지스틱 회귀분석 결과 57

[표 19] 수도권-부채비율 교차분석 58

[표 20] 자연인 로지스틱 회귀분석 결과 60

[표 21] 가설검정 결과 요약 62

그림목차

[그림 1] 전세보증금 반환보증과 전세대출금보증의 구조 비교 17

[그림 2] 전세보증금 반환보증 보증사고 개념 42

[그림 3] 연구의 분석틀 45

초록보기

 전세계약 종료 후에도 전세보증금을 돌려 받지 못해 피해를 보고 있는 임차인들의 사례가 급증하고 있다. 그동안 전세는 사금융적 성격을 갖고 있어 전세보증금을 돌려 받지 못한 임차인들이 얼마나 되는 지, 그 피해금액은 얼마인지 추정할 수 없었다. 2013년 공공기관인 주택도시보증공사의 전세보증금 반환보증의 출시로 인해 통계적으로 전세보증금 미반환 건수와 금액을 집계할 수 있었다. 집계과정에서 단순히 새로운 임차인을 모집하기까지의 시간적 불일치로 인해 미반환한 사례가 대다수였지만 여러 채의 주택에 갭투자를 하여 다수의 피해자를 양산한 사례도 발견되었다. 주택도시보증공사는 2021년 12월말 기준 전세보증금반환보증 상품에서 94%의 시장점유율을 차지하고 있으며 가입률 증가추세로 인해 전세보증금 사고 규모도 증가하고 있다. 주된 사고 요인을 파악하여 대비하지 않으면 공사의 재정안정성에 심각한 영향을 미칠 것이며 임차인을 보호하는 전세보증금반환보증의 지속적 공급도 어려워질 것이다. 본 연구를 통해 주택도시보증공사의 전세보증금반환보증 사고 결정요인을 밝혀 전세보증상품을 제공하는 공사와 전세제도를 이용하는 임차인들에게 시사점을 주고자 한다.

주택금융상품 채무불이행과 관련된 이론 및 선행연구는 주로 주택담보대출에 초점이 맞춰져 있었다. 주택담보대출 채무불이행에 관한 이론은 자기자본가설과 지불능력가설로 나눌 수 있다. 자기자본가설은 순자산이 감소할 때 채무불이행이 증가한다는 이론이고, 지불능력가설은 순소득이 감소할 때 채무불이행이 증가한다는 것이다. 많은 선행연구에서 두 가설의 변수들이 유의미한 영향을 미치는 것을 밝혔다.

본 연구에서는 전세보증금반환보증 사고 여부를 종속변수로 하고 선행연구와 이론에 따라 자기자본가설에 의한 부채비율, 매매가격변화율, 지불능력가설에 의한 실업률 변화를 독립변수로 설정하였다. 이에 더해 본 연구에서의 차별적인 연구로서 유동성 제약에 따른 변수인 전세가격변화율, 보증발급건수, 투기과열지구 해당 여부를 추가적으로 설정하였다. 그 밖에 통제변수로는 법인 여부, 아파트 여부, 수도권 여부, 보증금액, 선순위 채권 여부, 임대인 나이, 임대인 성별을 설정하였다.

분석대상 데이터는 2017년, 2018년 주택도시보증공사에서 발급된 전세보증금반환보증(133,177건)으로서 해당 보증이 사고가 났는 지 여부를 2017년 1월 ~ 2022년 12월까지 관측하였다. 분석방법은 SPSS를 사용하여 로지스틱 회귀분석을 실시하였다.

분석결과 법인/자연인 전체를 분석한 모형에서는 부채비율이 증가할수록, 매매 가격변화율이 감소할수록 사고가능성이 높아져 자기자본가설을 지지하였다. 실업률 변화는 통계적으로 유의미하게 나타나지 않아 지불능력가설은 기각되었다. 전세가격변화율이 감소할수록, 보증발급건수는 증가할수록 사고가능성이 높아졌으며 투기과열지구 해당 여부는 유의미하지 않게 도출되어 유동성제약 가설은 일부 지지 되었다. 통제변수는 법인일수록, 아파트가 아닐수록, 선순위 채권이 있을수록 사고가능성이 높아졌다.

법인을 제외하고 자연인만 분석한 모형에서는 법인/자연인 모형과 거의 유사한 결과를 나타내었다. 부채비율이 증가할수록, 매매가격변화율이 감소할수록 사고가능성이 높아져 자기자본가설을 지지하였다. 다만 부채비율 70%이하 구간은 부채비율 60%이하 구간에 비해 사고가능성이 높아지는 것이 통계적으로 유의미하지는 않았다. 실업률 변화는 통계적으로 유의미하게 나타나지 않아 지불능력가설은 기각되었다. 전세가격변화율이 감소할수록, 보증발급건수는 증가할수록 사고가능성이 높아졌다. 다만 자연인만 분석한 모형에서는 투기과열지구 해당 여부가 통계적으로 유의미하였고 예측과 달리 투기과열지구에 해당할 때 오히려 사고가능성이 낮아졌다. 이는 투기과열지구 지정이 유동성제약 효과를 나타내기 보다는 매물잠김 현상 등으로 매매가격을 오히려 상승시키는 등 의도한 효과를 나타내지 못했기 때문으로 설명할 수 있다. 통제변수에서는 임대인의 나이가 증가할수록, 아파트 일수록 사고가능성이 낮아졌다. 보증금액이 높을수록, 선순위 채권이 있을수록 사고가능성은 높아졌다.

분석결과를 통해 사고 발생가능성을 낮추기 위해 적정한 수준의 부채비율 관리, 매매가격 및 전세가격의 모니터링, 보증발급건수 관리, 상환 가능성 있는 다주택채무자에 대한 유동성 지원 등을 시사점으로 제안하였다. 더불어 정책적 시사점으로 주택시세정보 제공, 악성 임대인 정보 공개 등 임차인 보호를 위한 정책 마련, 관련 기관에 대한 물적·인적 지원, 임대차 보호법상 제도적 보완 등을 제시하였다.

본 연구가 향후 임차인 보호 및 전세보증금반환보증 공급기관의 리스크 관리에 도움이 되었기를 바란다.

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