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표제지 2

국문초록 5

목차 8

Ⅰ. 서론 13

1. 연구의 배경 및 목적 13

2. 연구의 범위 및 방법 15

2.1. 연구의 범위 15

2.2. 연구의 방법 15

Ⅱ. 이론적 배경 18

1. 공공임대주택의 이론적 고찰 18

1.1. 공공임대주택의 개념 18

1.2. 공공임대주택의 유형 20

1.3. 공공임대주택의 특성 23

2. 주거만족도에 관한 고찰 27

2.1. 주거만족도의 개념 27

2.2. 주거만족도 영향요인 30

3. 선행연구 고찰 32

3.1. 공공임대주택 주거만족도 관련 선행연구 32

3.2. 기존 연구와의 차별성 39

Ⅲ. 공공임대주택 현황 41

1. 전국 공공임대주택 현황 41

1.1. 공공임대주택 총괄 41

1.2. 행복주택 현황 46

1.3. 국민임대주택 현황 50

2. 서울시 공공임대주택 현황 52

Ⅳ. 분석의 틀 및 기초 통계분석 59

1. 분석의 틀 59

1.1. 연구모형 및 가설의 설정 59

1.2. 자료의 구성 61

1.3. 분석 방법 63

1.4. 측정도구의 타당도 및 신뢰도 분석 64

1.5. 변수의 구성 74

2. 기초 통계분석 78

2.1. 인구통계학적 특성 78

2.2. 기술통계 81

2.3. 상관관계 분석 84

Ⅴ. 공공임대주택 거주자의 주거만족도 영향요인 분석 86

1. 공공임대주택 전체 거주자에 대한 분석 87

2. 국민임대주택 거주자에 대한 분석 88

2.1. 서울시 전체 국민임대주택 거주자의 주거만족도 영향요인 분석 88

2.2. 동남권 국민임대주택 거주자의 주거만족도 영향요인 분석 90

2.3. 동남권 이외 국민임대주택 거주자의 주거만족도 영향요인 분석 91

3. 행복주택 거주자에 대한 분석 93

3.1. 서울시 전체 행복주택 거주자의 주거만족도 영향요인 분석 93

3.2. 동남권 행복주택 거주자의 주거만족도 영향요인 분석 95

3.3. 동남권 이외 행복주택 거주자의 주거만족도 영향요인 분석 96

4. 분석결과 종합 98

Ⅵ. 결론 104

1. 연구요약 104

2. 정책적 시사점 107

3. 연구의 한계 및 향후 과제 110

참고문헌 112

부록 : 설문지(본 연구에서 사용한 변수관련 설문조사 항목 발췌) 119

Abstract 123

표목차 10

〈표 1〉 한국의 임대주택 분류와 특징 19

〈표 2〉 공공임대주택 유형 21

〈표 3〉 행복주택 거주기간 현황 24

〈표 4〉 임대주택 공급 현황(공공임대주택, 민간임대주택) 43

〈표 5〉 임대주택 재고 현황 45

〈표 6〉 임대의무기간 10년 이상 공공임대주택 재고 현황 46

〈표 7〉 행복주택 시범사업 지구 사업추진 현황 47

〈표 8〉 최근 3년간 임대주택 공급 현황(공공임대주택, 민간임대주택) 49

〈표 9〉 지역별 행복주택 재고 현황 49

〈표 10〉 지역별 국민임대주택 재고 현황 51

〈표 11〉 서울시 년도별 공공임대주택 재고현황 53

〈표 12〉 서울시 권역생활권별 공공임대주택 재고 현황 55

〈표 13〉 서울시 자치구별 공공임대주택 재고 현황 57

〈표 14〉 서울시 유형별 공공임대주택 재고 현황 58

〈표 15〉 측정도구(설문항목) 65

〈표 16〉 공공임대주택 전체 요인분석 결과 69

〈표 17〉 국민임대주택 요인분석 결과 70

〈표 18〉 행복주택 요인분석 결과 72

〈표 19〉 신뢰도 분석결과 73

〈표 20〉 변수의 구성 74

〈표 21〉 행복주택 및 국민임대주택 거주가구의 인구통계학적 특성 79

〈표 22〉 종속변수 및 독립변수 등의 기술통계 분석결과 83

〈표 23〉 상관관계 분석결과 85

〈표 24〉 서울시 권역생활권별 국민임대주택 및 행복주택 응답가구 현황 86

〈표 25〉 공공임대주택 전체 순서형 로지스틱 회귀 분석 결과 88

〈표 26〉 국민임대주택 순서형 로지스틱 회귀 분석 결과 89

〈표 27〉 동남권 국민임대주택 순서형 로지스틱 회귀 분석 결과 91

〈표 28〉 동남권 이외 지역 국민임대주택 순서형 로지스틱 회귀 분석 결과 92

〈표 29〉 행복주택 순서형 로지스틱 회귀 분석 결과 94

〈표 30〉 동남권 행복주택 순서형 로지스틱 회귀 분석 결과 95

〈표 31〉 동남권 이외 지역 행복주택 순서형 로지스틱 회귀 분석 결과 97

〈표 32〉 주거만족도 영향요인 분석결과 종합 98

그림목차 12

〈그림 1〉 연구의 흐름도 17

〈그림 2〉 공공임대주택 체계 22

〈그림 3〉 권역생활권 구분 54

〈그림 4〉 서울시 행정구별 행복주택 공간분포 현황 56

〈그림 5〉 연구모형 59

초록보기

 행복주택은 박근혜 정부 초기인 2013년 4월에 새로운 유형의 공공임대주택으로 도입된 이후 신혼부부, 사회초년생, 대학생, 산업단지 근로자 등의 주거안정에 많은 기여를 하였다. 그럼에도 불구하고 행복주택 거주자 중 상당수가 원룸형 또는 1개의 방에서 거주하고 있으며, 면적이 좁다고 생각하는 것으로 나타났다. 그리고 다른 공공임대주택보다 직주 불일치 비율이 높고, 이사계획을 갖고 있는 가구 비율이 높은 것으로 나타났다. 이러한 문제점들이 존재하고 있음에도 불구하고 행복주택 거주자의 주거만족도에 미치는 요인에 대한 분석은 미흡한 실정이다. 따라서 행복주택에 거주하고 있는 입주자의 주거만족도를 높이는 방안을 좀 더 심도있게 연구하는 것이 필요하다.

본 연구는 2021년에 실시한 4차년도 서울시 공공임대주택 입주자 패널조사 자료를 활용하여 행복주택 거주자의 주거만족도 영향요인을 분석하고, 행복주택과 임대조건, 전용면적 건설기준 등이 동일한 국민임대주택 거주자의 주거만족도 영향요인도 분석하고, 비교하였다. 본 연구의 목적은 국민임대주택과 행복주택 거주자의 주거만족도에 미치는 요인은 무엇이며, 어떠한 요인이 주거만족도에 더 많은 영향을 미치는지를 분석하여 정책적 시사점을 제시하는데 있다. 또한 국민임대주택과 행복주택 거주자의 주거만족도에 미치는 요인이 지역별로 차이가 있는지를 분석하여, 지역별 특성을 고려한 맞춤형 임대주택 정책수립을 목적으로 한다.

본 연구의 주요 분석결과는 다음과 같다.

첫째, 순서형 로지스틱 회귀모형을 통해 국민임대주택과 행복주택 모두 주거환경은 주거만족도에 정(+)의 영향을, 경제적 특성은 부(-)의 영향을 미치는 것으로 나타났으며, 이웃관계는 국민임대주택에서만 주거만족도에 정(+)의 영향을 미치는 것으로 분석되었다. 상대적 영향력의 크기는 이웃관계의 승산비(OR)가 가장 크고, 주거 환경의 승산비(OR), 경제적 특성의 승산비(OR)순으로 나타나서 국민임대주택에서는 이웃관계가 주거만족도에 가장 큰 영향을 미치고, 국민임대주택과 행복주택 모두에서는 주거환경이 경제적 특성보다 주거만족도에 더 큰 영향을 미친다고 할 수 있다. 그리고 국민임대주택에서 방의 개수가 주거만족도에 부(-)의 영향을, 행복주택에서 전용면적은 정(+)의 영향을, 가구원수·거주기간·방의 개수는 부(-)의 영향을 미치는 것으로 나타났다.

둘째, 국민임대주택과 행복주택 거주자의 주거만족도에 미치는 요인은 지역별 차이가 있는 것으로 분석되었다. 국민임대주택과 행복주택 모두 동남권과 동남권 이외 지역 주거만족도에 미치는 요인에 차이가 있는 것으로 나타났으며, 동일 지역 내에서도 국민임대주택과 행복주택 주거만족도에 미치는 요인에 차이가 있는 것으로 분석되었다. 즉, 동남권 국민임대주택에서 전용면적은 주거만족도에 정(+)의 영향을, 경제적 특성과 방의 개수는 부(-)의 영향을 미치는 것으로 나타났으며, 동남권 이외 지역 국민임대주택에서 이웃관계와 주거환경은 정(+)의 영향을, 경제적 특성은 부(-)의 영향을 미치는 것으로 분석되었다. 동남권 행복주택에서 주거환경은 주거만족도에 정(+)의 영향을, 방의 개수는 부(-)의 영향을 미치는 것으로 나타났으며, 동남권 이외 지역 행복주택에서는 주거환경과 전용면적은 정(+)의 영향을, 경제적 특성과 가구원수는 부(-)의 영향을 미치는 것으로 분석되었다.

분석결과를 토대로 국민임대주택과 행복주택 거주자의 주거만족도를 제고하기 위하여 다음과 같이 정책적 시사점을 제시하고자 한다.

첫째, 주거환경이 양호한 기존의 도시에 국민임대주택과 행복주택이 건설될 필요가 있다. 그러나 도시지역에 국민임대주택, 행복주택 등 공공임대주택을 건설할 부지가 부족하기 때문에 민간 영역에서 재재발, 재건축 등을 시행할 때에 건설물량 중 일부를 매입하여 공공임대주택으로 활용하는 등 보다 구체적인 임대주택 정책이 필요하다고 하겠다. 아울러, 국민임대주택, 행복주택 등을 기존의 도시 외곽 지역에 건설할 경우에는 단지 주변 대중교통 여건 개선, 생활편의시설, 공공시설, 학교 등을 이용하기에 편리하도록 시설투자가 이루어져야 할 것이다.

둘째, 사회경제적인 상황, 사업시행자의 재정여건, 정부의 재정지원 여력 등을 종합적으로 감안한 합리적인 수준의 임차보증금, 월임차료가 결정되도록 정기적인 확인·점검과 반영이 되어야 할 것이다. 또한 행정 편의적 방식인 일률적인 기준으로 임차보증금과 월임차료를 결정하기 보다는 가구 소득, 보유 재산, 가구원 수 등을 종합적으로 고려하여 일정한 기준을 수립하고, 이에 따라 차등적인 부과가 필요하다.

셋째, 국민임대주택은 주로 고령자와 기초생활수급자가 거주하고 있기 때문에 이웃관계를 증진시키기 위하여 공동텃밭 가꾸기, 주민카페, 작은도서관 등에서 색종이 접기 모임, 동화책이나 그림책 읽기 모임, 건강 강좌를 개최하는 등 입주민들이 관심을 가질 만한 다양한 프로그램의 마련이 요구된다.

행복주택은 이웃관계가 주거만족도에 유의미한 영향을 미치지 않은 것으로 나타났으나, 행복주택 건설물량의 80% 이상을 대학생, 청년, 신혼부부 등 젊은 계층을 대상으로 공급되고 있다. 따라서, 젊은 계층이 선호하는 커뮤니티시설을 설치하고, 이를 활성화할 수 있는 프로그램도 개발하여 운영할 필요가 있다. 특히, 젊은 계층은 맞벌이가 많으므로 '전일 아이돌봄 센터' 같은 거주자에게 실질적으로 도움이 되는 프로그램의 설치와 이에 대한 정부 또는 지자체의 예산 지원도 필요하다.

넷째, 그동안 정부의 공공임대주택정책은 지역별 여건을 충분히 검토하지 않은 상태에서 지역별로 물량을 일괄 배정하는 방식으로 진행되었다. 그러나 국민임대주택과 행복주택 거주자의 주거만족도에 미치는 요인은 지역별로 차이가 있는 것으로 분석되었으므로, 전국을 대상으로 한 지역별 인구사회학적 특성 등을 고려한 사업 계획을 수립하여 공공임대주택에서 거주하는 입주민의 주거만족도 제고방안 마련이 필요하다.

다섯째, 원룸형이나 방 1개의 협소한 규모에 거주하고 있어서 이사계획이 높은 행복주택 거주자들이 오랫동안 거주하여 주거안정을 기할 수 있도록 입주계층별 요구 사항에 맞는 평면도, 방의 개수 등이 고려된 설계가 필요하다고 하겠다. 아울러, 전용면적이 넓을수록 주거만족이 높은 것으로 나타난 반면, 방의 개수가 많을수록 주거만족도가 낮은 다소 상반된 분석결과가 도출된 점을 감안하여 공간 활용성과 가구원수 등을 종합적으로 고려한 평면 설계가 요구된다.

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