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본 연구는 국내 아파트 시장에서 가격이 장기균형으로부터 얼마나 이탈하는지 정량화하고, 시장 심리가 이러한 이탈에 미치는 영향을 실증적으로 분석하였다. 2016년부터 2024년까지의 월별 자료를 바탕으로 VECM(vector error correction model)을 적용한 결과, 아파트 가격은 장기균형에서 반복적으로 이탈하였으며, 2021년 6월 오버슈팅지수는 0.76으로 가장 높게 나타났다. 기존 설문조사 기반 심리지표와의 비교 결과, RSI(real estate sentiment index) 계열 지표는 아파트 매매가격지수 수준과 유의한 정(+)의 연계를 보인 반면, 기존 설문조사 기반 심리지표는 아파트가격변동과 높은 동행성을 나타냈다. 이는 두 계열의 심리지표가 포착하는 정보의 성격이 서로 다름을 보여준다. 그랜저 인과관계 검정 결과, RSI는 아파트매매가격지수에 대해 시차 2~4개월 구간에서 유의한 선행성을 나타냈으며, random forest와 SHAP(shapley additive explanations) 분석에서도 심리 변수는 가격 이탈과 밀접하게 연관된 주요 설명요인으로 확인되었다. 종합하면, 국내 아파트 시장의 오버슈팅은 금리, 금융여건, 대출규제만으로 충분히 설명되기 어렵고, RSI는 시장의 누적된 기대와 방향성을 반영하는 핵심 상태변수로서 아파트 가격 오버슈팅을 점검하고 시장 국면 변화를 해석하는 데 유용한 보조지표로 활용될 수 있음을 시사한다.

This study quantifies the extent to which apartment prices in Korea deviate from their long-run equilibrium, and empirically examines the role of market sentiment in explaining such deviations. Using monthly data from 2016 to 2024 and a vector error correction model, the results showed that apartment prices repeatedly deviate from equilibrium, with the overshooting index reaching its peak of 0.76 in June 2021. A comparative analysis of sentiment indicators showed that online real estate sentiment index (RSI)-based measures are positively associated with apartment price indices, whereas conventional survey-based sentiment indices display strong contemporaneous comovements with price changes. This suggests that the two groups of sentiment indicators capture different market information dimensions. Granger causality tests indicated that the RSI has significant predictive power for the apartment price index at a lag of two to four months. Random forest and shapley additive explanations (SHAP) analyses further identified sentiment variables as major explanatory factors associated with price deviations. Overall, the findings suggested that interest rates, financial conditions, or lending regulations cannot fully explain overshooting in the Korean apartment market. Rather, RSI serves as a useful supplementary indicator for monitoring apartment price overshoots and interpreting changes in market regimes.

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기사명 저자명 페이지 원문 목차
매매가격, 전세가격 그리고 월세가격 사이의 연계성 분석 = Time-frequency connectedness among apartment sale prices, Jeonse prices, and monthly rent prices in Seoul : 서울지역을 중심으로 김상배 p. 1-20
주택 공급 충격에 대한 가격 반응의 이질성 = Heterogeneous price adjustments to housing supply shocks : evidence from market supply-demand conditions in Seoul’s Jeonse market : 서울 아파트 전세시장의 수급 여건을 중심으로 이성원 p. 21-35
서울·경기·인천 주택유형 간 월세화 전이 분석 = Analysis of monthly rent transition spillovers among housing types in Seoul, Gyeonggi, and Incheon : focusing on the monthly rent share : 전세 대비 월세거래량을 중심으로 김성찬 p. 37-58
전세보증금 반환보증 가입의 동태적 결정요인 및 구조적 변화 분석 = Dynamic determinants and structural changes of Jeonse deposit return guarantee subscriptions : a comparative analysis of econometric and machine learning models : 계량경제모형과 머신러닝 모델의 비교를 중심으로 이항재 p. 59-82
부동산 온라인 심리지수(Online Real Estate Sentiment Index) 기반의 주택시장 오버슈팅 형성과 조정 기제 분석 = Analysis of overshooting formation and adjustment mechanisms in the housing market based on the online real estate sentiment index 박순미, 이성화 p. 83-104
지역별 주택시장 조정 구조의 이질성 분석 = Heterogeneity in housing market adjustment structures across regions : evidence from apartment markets in Seoul, Daegu, and Gwangju : 서울·대구·광주 아파트 시장을 중심으로 한진희, 오해종 p. 105-128
지방중소도시 공동주택 공시가격의 시세반영률 및 형평성에 관한 실증분석 = An empirical study on the assessment ratio and equity of official housing prices in a small and medium-sized city 이계인, 현동우 p. 129-147
금리 변동기 서울 아파트 거래구조의 가격대별 조정과 공간집중도 분석 = Price-tier adjustment and spatial concentration in Seoul’s apartment market during a period of interest rate changes 이주연 p. 149-165
주택 유형별 가격 변동과 소득불평등 간의 관계에 관한 실증분석 = The relationship between housing price changes by housing type and income inequality : an empirical analysis of quarterly time series data : 분기별 시계열 자료를 중심으로 정희영 p. 167-200
의료접근성과 아파트 가격 간의 관계 분석 = The relationship between healthcare accessibility and apartment prices : nonlinear effects using machine learning : 기계학습 기반의 비선형적 관계를 중심으로 도수현, 나은지, 이유리, 박승훈 p. 201-222
생애주기 단계별 서울 전입가구의 주거입지 선택 특성 = Residential location choice characteristics of in-migrating households in seoul by life-cycle stage : focusing on long-distance residential mobility : 장거리 주거이동 가구를 대상으로 이석훈, 이창효 p. 223-242
백화점 폐점이 주택시장과 지역 상업활동에 미치는 영향 = Impact of department store closures on housing markets and local commercial activity : Suwon and Changwon, South Korea : 수원·창원 사례를 대상으로 조에스더, 이명훈, 엄선용 p. 243-265
초기분양률과 특성조합에 기반한 부동산 PF 위험 관리에 관한 연구 = A study on real estate project financing (PF) risk management based on initial sales rate and bundles of characteristics 김은미 p. 267-285

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