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목차

연구개요 13

제1장 과업의 개요 22

제1절 과업의 배경 및 목적 24

1. 과업배경 24

2. 과업목적 24

제2절 과업의 범위 및 내용 25

1. 과업범위 25

2. 과업의 내용 25

제2장 여건분석 28

제1절 대상지 개발 여건분석 30

1. 광주광역시 현황 및 여건분석 30

2. 사업대상지 현황 및 여건분석 41

제2절 상위 및 관련 계획 45

1. 2020 광주권 광역도시계획 45

2. 2025 광주 도시기본계획 46

3. 2020 광주광역시 도시 및 주거환경정비기본계획 48

4. 제5차 광주권 관광개발계획 50

5. 아시아문화중심도시 조성 종합계획 수정계획(2013-2023) 52

6. 아시아문화중심도시 조성사업 계획 57

7. 국립아시아문화전당 주변 지구단위계획 60

제3절 관련 법규 검토 62

1. 아시아문화중심도시 조성에 관한 특별법 62

2. 광주광역시 아시아문화중심도시 조성에 관한 조례 65

3. 유통산업발전법 66

4. 광주광역시 동구 대규모 점포 등의 등록 및 조정 조례 68

제4절 관련 사업 70

1. 전일빌딩 리모델링 사업 70

2. 도심 유스호스텔 조성사업 71

제5절 유사사례 분석 72

1. 국내사례 72

2. 해외 사례 90

3. 시사점 99

제6절 트렌드 분석 100

1. 인문·사회적 트렌드 변화 100

2. 상업·업무·문화시설의 트렌드 변화 102

제7절 종합 및 개발 방향 설정 103

1. 여건분석 종합 103

2. 사업대상지 SWOT 분석 104

3. 개발 방향 106

제3장 수요 분석 108

제1절 도입시설 선정 110

1. 도입시설 선정 절차 110

2. 도입시설 선정기준 도출 과정 111

3. 최종 도입시설 선정 112

제2절 상업 및 문화시설 수요추정 113

1. 상업·문화시설 수요 및 적정면적 추정 프로세스 113

2. 상권설정 114

3. 총 잠재구매력 산정 116

4. 2023년 업종별 매출액 추정 119

5. 업종별 개발 적정면적 추정 119

제3절 관광호텔 수요추정 120

1. 관광호텔 수요 및 적정면적 추정 프로세스 120

2. 지표 및 1일 객실 수 추정 121

3. 최대일률산정법에 의한 1일 객실수요 예측 125

4. 관광호텔 면적 추정 127

제4장 기본계획 수립 130

제1절 기본 방향 132

1. 개발 콘셉트 132

2. 접근 방향 133

제2절 도입시설 및 기능 134

1. 기본 방향 134

2. 주요 도입시설 134

제3절 대안 검토 135

1. 대상지 현황 135

2. 계획 방향 136

3. 토지이용계획 변경(안) 137

4. 기본 구상 140

5. 시설별 면적 142

제5장 사업성 분석 144

제1절 개요 146

1. 분석과정 146

2. 분석방법 146

3. 사업추진절차 147

제2절 사업성 분석 148

1. 관광호텔 148

2. 복합상업문화시설 150

제6장 사업추진방식 및 관리운영방안 156

제1절 사업추진방식 158

1. 사업추진방식 검토 단계 158

2. 1단계: 사업추진 근거법 검토 및 사업추진절차 도출 단계 159

3. 2단계: 사업추진주체 검토 단계 164

4. 3단계: 사업추진방식 대안 검토 단계 166

제2절 투자 및 재원조달방안 171

1. 투자계획 171

2. 재원조달계획 172

제3절 관리운영방안 174

1. 사업추진절차 174

2. 운영 및 관리 전략 수립 175

3. 마케팅 전략 178

참고문헌 182

연구진 184

판권기 185

표목차

〈표 2-1〉 광주광역시 일반현황 30

〈표 2-2〉 광주광역시 동구의 가구 및 세대수(2014년 12월 31일 기준) 37

〈표 2-3〉 광주광역시 문화인프라 현황(2014년 기준) 38

〈표 2-4〉 광주광역시 관광사업 현황(2014년 기준) 38

〈표 2-5〉 광주 지역축제 현황 및 특징 39

〈표 2-6〉 광주광역시 관광자원 현황 40

〈표 2-7〉 2025 광주 도시기본계획 목표 48

〈표 2-8〉 국립아시아문화전당 세부시설 및 기능 54

〈표 2-9〉 7대문화권 기능 및 프로그램 55

〈표 2-10〉 투자진흥지구 인센티브 56

〈표 2-11〉 투자진흥지구 지정 지역(2012. 12. 기준) 57

〈표 2-12〉 2016 연차별 실시계획(안) 신규사업 57

〈표 2-13〉 2016 연차별 실시계획(안) 기승인사업 58

〈표 2-14〉 2016 연차별 실시계획(안) 계속사업 59

〈표 2-15〉 국립아시아문화전당 주변 지구단위계획 개요 61

〈표 2-16〉 국립아시아문화전당 주변 건축물 용도 62

〈표 2-17〉 아시아문화중심도시 조성에 관한 특별법 62

〈표 2-18〉 아시아문화중심도시 투자진흥지구 투자 기준 64

〈표 2-19〉 광주광역시 아시아문화중심도시 조성에 관한 조례 65

〈표 2-20〉 유통산업발전법 66

〈표 2-21〉 대규모 점포의 종류 67

〈표 2-22〉 광주광역시 동구 대규모 점포 등의 등록 및 조정 조례 68

〈표 2-23〉 전일빌딩 리모델링 사업 내용(안) 70

〈표 2-24〉 도심 유스호스텔 조성사업 개요 71

〈표 2-25〉 라페스타 시설 규모 및 비율 74

〈표 2-26〉 라페스타 층별 분양가 74

〈표 2-27〉 웨스턴돔 상업관련시설 규모 및 비율 77

〈표 2-28〉 웨스턴돔 층별 분양가 77

〈표 2-29〉 타임스퀘어 시설 규모 및 비율 80

〈표 2-30〉 디큐브시티 시설 규모 및 비율 83

〈표 2-31〉 알파돔시티 시설 규모 및 비율 85

〈표 2-32〉 알파돔시티 블록별 MD 콘셉트 86

〈표 2-33〉 은평뉴타운 중심상업지역 PF사업 평가분야 및 배점기준 89

〈표 2-34〉 캐널시티 하카타 시설 규모 및 비율 91

〈표 2-35〉 남바파크 시설 규모 및 비율 94

〈표 2-36〉 도쿄 미드타운 시설 규모 및 비율 97

〈표 2-37〉 호튼 플라자 시설 규모 및 비율 99

〈표 2-38〉 사회 트렌드 분석 101

〈표 3-1〉 도입시설 선정 결과 113

〈표 3-2〉 상권설정 114

〈표 3-3〉 1, 2, 3차 상권 범위 115

〈표 3-4〉 상권별 인구 및 가구수 추정 117

〈표 3-5〉 2023년 국립아시아문화전당 방문객 수 추정 117

〈표 3-6〉 국립아시아문화전당 방문객 지출규모 118

〈표 3-7〉 총 구매력 산정 118

〈표 3-8〉 2023년 업종별 매출 119

〈표 3-9〉 사업대상지 및 상권별 지가 산정 120

〈표 3-10〉 사업대상지 업종별 개발 적정면적 추정 120

〈표 3-11〉 광주광역시 호텔업 현황 (2014년 12월말 기준) 122

〈표 3-12〉 외래관광객 관광호텔 이용률 123

〈표 3-13〉 외래관광객 지역별 객실 당 평균 투숙인원 124

〈표 3-14〉 외래관광객 지역별 평균 투숙일수 124

〈표 3-15〉 호텔 등급 및 지역별 객실가동률 125

〈표 3-16〉 외래관광객 객실수요 추정을 위한 기본전제 125

〈표 3-17〉 최대일률방식에 의한 외래관광객 1일 객실수요 예측결과 126

〈표 3-18〉 내국인 관광객 객실수요 도출을 위한 기본전제 126

〈표 3-19〉 최대일률방식에 의한 내국인 숙박관광객 1일 객실수요 예측결과 126

〈표 3-20〉 광주광역시 관광객 1일 객실수요 예측결과 127

〈표 3-21〉 유사호텔의 용도별 평균 구성비 128

〈표 3-22〉 호텔면적 추정 128

〈표 4-1〉 블록별 면적(현황) 136

〈표 4-2〉 블록별 면적(변경 안) 138

〈표 4-3〉 최대건축 가능 면적 139

〈표 4-4〉 대안 1 개요 140

〈표 4-5〉 대안 2 개요 141

〈표 4-6〉 아시아 문화마켓특화지구 시설별 면적 142

〈표 5-1〉 편익/비용비, 순현재가치법, 내부수익률 간 비교 146

〈표 5-2〉 추진일정 147

〈표 5-3〉 코트야드 바이 메리어트 서울 판교 개요 148

〈표 5-4〉 관광호텔 조성비용 148

〈표 5-5〉 서울 특1급 호텔 객실수입 149

〈표 5-6〉 호텔 수입(2023년 기준) 149

〈표 5-7〉 사업성 분석결과 150

〈표 5-8〉 할인율 변동에 따른 민감도 분석-호텔 150

〈표 5-9〉 호텔의 부지매입비, 투자비, 매출액 변동에 따른 민감도 분석 150

〈표 5-10〉 복합상업문화시설 조성비용 150

〈표 5-11〉 복합상업문화시설 유형별 조성비용 151

〈표 5-12〉 업종별 단위면적당 매출액, 영업비용, 영업이익 151

〈표 5-13〉 시설별 매출액 추정(2023년 기준) 152

〈표 5-14〉 복합상업문화시설 사업타당성 분석결과(2023~2042년) 152

〈표 5-15〉 복합상업시설의 할인율 변동에 따른 민감도 분석 153

〈표 5-16〉 복합상업시설의 토지매입비 변동에 따른 민감도 분석 153

〈표 5-17〉 복합상업시설의 투자비(공사비) 변동에 따른 민감도 분석 154

〈표 5-18〉 복합상업시설의 매출액 변동에 따른 민감도 분석 154

〈표 6-1〉 사업추진 방식과 개발 근거법 비교 161

〈표 6-2〉 사업추진주체별 장단점 분석 165

〈표 6-3〉 본 사업의 사업추진 대안 검토 170

〈표 6-4〉 총 투자비 171

〈표 6-5〉 재원별 투자비 171

〈표 6-6〉 사업추진단계 172

〈표 6-7〉 연차별 투자 계획 172

〈표 6-8〉 사업추진일정 174

〈표 6-9〉 사업시행자 선정 기준 176

〈표 6-10〉 조직 운용 계획 178

〈표 6-11〉 민간투자자 유치를 위한 공공의 역할 및 지원 근거 179

〈표 6-12〉 개발사 및 운영사업자 선정 기준(안) 180

그림목차

[그림 1-1] 사업대상지 26

[그림 2-1] 광주광역시 연접 지역 32

[그림 2-2] 광주광역시 자연환경 여건 33

[그림 2-3] 광주광역시 토지이용계획도 34

[그림 2-4] 광주광역시 도로망 체계 35

[그림 2-5] 광주광역시 도시공원 분포도 36

[그림 2-6] 광주광역시 동구 연도별 인구추이 37

[그림 2-7] 사업대상지의 접근 교통체계 41

[그림 2-8] 사업대상지 주변도로 및 교통체계 42

[그림 2-9] 사업대상지 주변 주요시설 43

[그림 2-10] 사업대상지 용도지역 44

[그림 2-11] 사업대상지 토지이용계획 현황 45

[그림 2-12] 광주권 광역계획권 범위 46

[그림 2-13] 공간구조 설정 46

[그림 2-14] 2025 광주도시 미래상 47

[그림 2-15] 2025 광주 도시기본계획 중심지체계 및 공간구상 47

[그림 2-16] 2025 광주 도시기본계획 생활권별 개발전략 47

[그림 2-17] 광주 광역계획구역 총괄도 49

[그림 2-18] 아시아문화전당 주변 광역계획구역 정비구상안 49

[그림 2-19] 광주관광의 공간체계 및 관광개발권 50

[그림 2-20] 광주 도심 관광권 51

[그림 2-21] 아시아문화전당권 관광개발계획 52

[그림 2-22] 아시아문화중심도시 조성사업의 개념 체계도 53

[그림 2-23] 아시아문화중심도시 조감도 53

[그림 2-24] 투자진흥지구 위치 56

[그림 2-25] 지구단위계획도 61

[그림 2-26] 동부경찰서 71

[그림 2-27] 라페스타 위치도 72

[그림 2-28] 라페스타 조감도 73

[그림 2-29] 라페스타 내부광장 73

[그림 2-30] 웨스턴돔 위치도 75

[그림 2-31] 웨스턴돔 조감도 76

[그림 2-32] 웨스턴돔 전경 76

[그림 2-33] 타임스퀘어 위치도 78

[그림 2-34] 타임스퀘어 전경 79

[그림 2-35] 타임스퀘어 쇼핑몰 79

[그림 2-36] 타임스퀘어 MD(Merchandize Design) 80

[그림 2-37] 디큐브시티 위치도 82

[그림 2-38] 디큐브시티 배치도 82

[그림 2-39] 디큐브시티 조감도 83

[그림 2-40] 디큐브시티 전경 83

[그림 2-41] 판교 알파돔시티 위치도 84

[그림 2-42] 알파돔시티 배치도 85

[그림 2-43] 알파돔시티 조감도 85

[그림 2-44] 상업시설 블록별 MD 구상도 86

[그림 2-45] 사업추진조직 87

[그림 2-46] 은평뉴타운 중심상업지역 88

[그림 2-47] 조감도(기존 안) 88

[그림 2-48] 투시도(기존 안) 88

[그림 2-49] 캐널시티 하카타 위치도 90

[그림 2-50] 캐널시티 하카타 전경 91

[그림 2-51] 캐널시티 하카타 시설 구성 91

[그림 2-52] 캐널시티 하카타 내부광장 92

[그림 2-53] 캐널시티 하카타 단면도 92

[그림 2-54] 남바파크 위치도 93

[그림 2-55] 남바파크 전경 93

[그림 2-56] 남바파크 배치도 93

[그림 2-57] 남바파크 내부 가로 전경 94

[그림 2-58] 남바파크 내부 가로 94

[그림 2-59] 남바파크 단면계획 95

[그림 2-60] 도쿄 미드타운 위치도 95

[그림 2-61] 도쿄 미드타운 전경 96

[그림 2-62] 도쿄 미드타운 시설 구성 96

[그림 2-63] 도쿄 미드타운 자금 조달 방식 97

[그림 2-64] 호튼 플라자 위치도 98

[그림 2-65] 호튼 플라자 전경 99

[그림 2-66] 호튼 플라자 내부가로 99

[그림 2-67] SWOT 분석 결과 105

[그림 3-1] 도입시설 선정 절차 110

[그림 3-2] 상업·문화시설 수요 및 적정면적 추정 프로세스 113

[그림 3-3] 상권설정도 114

[그림 3-4] 총 잠재구매력 추정 프로세스 116

[그림 3-5] 업종별 개발 적정면적 추정 프로세스 119

[그림 3-6] 관광호텔 개발 적정면적 추정 프로세스 121

[그림 3-7] 호텔 위치도 122

[그림 4-1] 개발 콘셉트 133

[그림 4-2] 주요 도입시설 135

[그림 4-3] 대상지 위치도 135

[그림 4-4] 블록별 면적(현황) 136

[그림 4-5] 계획 방향 137

[그림 4-6] 토지이용계획 변경(안) 138

[그림 4-7] 블록별 면적(변경 안) 139

[그림 4-8] 기본 구상(대안 1) 140

[그림 4-9] 기본 구상(대안 2) 141

[그림 6-1] 사업추진방식 검토 단계 158

[그림 6-2] 아시아문화도시조성사업 진행 절차 159

[그림 6-3] 도시개발사업의 일반적 추진 절차 162

[그림 6-4] 본 사업의 추진절차 163

[그림 6-5] 본 사업추진의 대안 166

[그림 6-6] 사업추진방식 대안 1 167

[그림 6-7] 사업추진방식 대안 2 169

[그림 6-8] 사업추진방식 대안 3 169

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