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[표지]

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참여연구진

목차

1장 연구의 개요 12

1. 연구의 배경 및 목적 14

2. 연구의 범위 14

3. 연구의 방법 14

4. 연구의 흐름 15

2장 용도지역제 관련 제도 평가 및 운영 실태 16

1. 개요 18

1) 토지이용규제 시스템 현황 18

2. 용도지역 지정 현황 20

3. 용도지역 관련 계획체계의 평가 25

4. 용도지역제의 평가 27

1) 용도지역별 취지 및 규제강도 혼란 27

2) 용도지역 종류의 경직 28

3) 녹지 및 도시외지역의 용도 갈등 및 이원적 관리 29

4) 용도지역의 규제 내용 32

5. 문제점 종합 및 평가 34

1) 용도지역 운영의 문제점 34

2) 종합평가 35

3장 여건변화와 용도지역제 개선과제 36

1. 여건 변화 검토 38

1) 인구감소 및 고령화 38

2) 사회문화적 가치 다양화 39

3) 경제성장 성장세 둔화 39

4) 지구온난화에 따른 기후변화 40

5) 과학기술의 진보 40

2. 여건변화에 따른 도시계획의 방향 41

3. 여건변화에 다른 용도지역제 미치는 영향 및 한계 42

4장 용도지역제 개편 방향 44

1. 제도개선의 기본방향 및 과제 46

1) 제도개선의 기본방향 46

2) 개선과제의 도출 47

2. 제도개선 대안의 모색 49

1) 시가화(주·상·공)지역에서의 조정 49

2) 녹지 및 도시외지역의 적극적 관리 57

3) 복합용도지역(혹은 용도지역 프리존) 등의 도입 여부 60

4) 용도지역 운영기준의 명확화 61

5) 용도지역제의 한계와 방향 69

3. 토지이용규제시스템의 수정·보완방향 70

1) 토지이용규제시스템 보완의 필요성 70

2) 계획체계개편 방향 74

3) 심의·허가제도의 강화 76

5장 비시가화지역의 현황과 과제 80

1. 검토 배경 82

2. 비시가화 지역 및 난개발의 개념 84

1) 비시가화지역의 정의 84

2) 난개발의 개념 85

3) 난개발의 주요 요소 86

3. 비시가화지역의 토지이용 현황 분석 89

1) 비시가화지역 내 도시적 토지이용의 증가 89

2) 비시가화지역 내 개별입지공장의 확산 94

3) 비시가화지역 내 주거-상업-공장 혼재 우려 100

4) 문제점 분석 102

4. 비도시지역 내 주요 난개발의 사례 검토 104

1) 개별 입지 공장 밀집형 104

2) 주거-공장 혼재형 110

3) 소규모 주택 밀집 개발형 114

5. 비도시지역 관리 관련 제도 현황 120

1) 비도시지역의 관리제도 개요 120

2) 용도지역 체계 121

3) 계획 체계 124

4) 심의허가제도 151

5) 문제점 분석 168

6장 비시가화지역의 체계적 관리방안 178

1. 기본방향 180

2. 비시가화지역 관리정책 강화 183

1) 비시가화지역 관리제도의 개요 183

2) 기본방향 184

3) 개선방안 186

3. 계획관리지역의 체계적 관리방안 188

1) 필요성 188

2) 대안설정 193

4. 계획관리지역 내 제조업·공장 입지 제한 197

1) 기본방향 197

2) 제조업소와 공장의 정의와 개념 198

3) 제조업 분포 실태 200

4) 제조업소 허가 관련 이슈 검토 203

5) 대안 설정 209

5. 개발행위허가 기준 구체화 방안 216

1) 기본방향 216

6. 특정용도제한지구의 활용 강화 220

1) 필요성 220

2) 기본방향 221

3) 지정 대상 222

4) 설정 기준 225

5) 주민제안 225

7. 기반시설부담구역의 활성화 228

1) 기본방향 228

2) 관련 기준 229

3) 운용사례 검토 230

4) 기반시설부담구역의 개선방향 233

8. 불법 건축물 관리 및 처벌 강화 234

1) 필요성 234

2) 현황 235

3) 관련 제도 현황 236

4) 정책개선방향 245

7장 부록 248

1. 용도지역 제도 개선 방안 마련을 위한 지자체 설문조사 250

1) 설문조사 개요 250

2) 조사대상 및 방법 251

3) 설문조사 결과 251

[뒷표지] 333

표목차

〈표2-1〉 토지이용규제의 목적 18

〈표2-2〉 토지이용규제체계 19

〈표2-3〉 용도지역 지정추이(2006~2015) 21

〈표2-4〉 도시지역 내 용도지역 운영 개수(2015) 22

〈표2-5〉 도시규모별 조례 밀도허용한도 비교(2015) 23

〈표2-6〉 도시규모별 조례 허용용도 개수 비교(2009) 23

〈표2-7〉 토지이용상황별 전국 토지이용 현황(2016) 24

〈표2-8〉 지목별 전국 토지이용 현황 24

〈표2-9〉 녹지 및 도시외지역의 지목별 현황 30

〈표2-10〉 녹지 및 도시외지역의 농지 및 임야특성 31

〈표3-1〉 산업경쟁력을 강화하기 위한 국가별 주요 전략 40

〈표4-1〉 통합과 세분 대안검토 50

〈표4-2〉 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 54

〈표4-3〉 국토의 계획 및 이용에 관한 시행령 및 개정(안) 54

〈표4-4〉 건폐율 관련 국토의 계획 및 이용에 관한 법 55

〈표4-5〉 용적률 관련 국토의 계획 및 이용에 관한 법 56

〈표4-6〉 녹지 및 도시외지역 통합후 세분할 경우(대안2) 58

〈표4-7〉 1단계 녹지 및 도시외지역 통합안 59

〈표4-8〉 보전지역 내 용도지구 활용 60

〈표4-9〉 용도지역별 주요기능 62

〈표4-10〉 주거지역 현행 및 개선(안) 64

〈표4-11〉 미국 휴스톤시, 뉴욕시 사례 77

〈표4-12〉 미국 체크리스트 78

〈표5-1〉 비시가화지역의 분류 84

〈표5-2〉 난개발의 개념과 관련지표 현황 88

〈표5-3〉 비시가화지역 토지이용 현황(2016) 90

〈표5-4〉 시군구별 개발행위 허가건수 93

〈표5-5〉 지역별 계획입지 및 개별입지공장 분포 현황 94

〈표5-6〉 용도지역/등록연도별 공장 현황 95

〈표5-7〉 용도지역별 공장 현황 96

〈표5-8〉 시도별 공장입지 개소수 97

〈표5-9〉 연도별 공장입지 개소수 98

〈표5-10〉 시도별 개별입지 공장 개소수 99

〈표5-11〉 김포시 건축물의 집단화 유도지역 기준 106

〈표5-12〉 현행 개발행위허가기준 중 주변지역과의 관계 내용 113

〈표5-13〉 단독주택에 대해 도시계획위원회 심의를 하는 지자체 현황 117

〈표5-14〉 김포시 도시계획조례 중 경사도 관련 117

〈표5-15〉 개발행위허가운영지침 중 부지조성 관련 118

〈표5-16〉 비도시지역 관리제도 121

〈표5-17〉 도시규모별 용도지역 지정 현황 122

〈표5-18〉 용도지역 지정추이(2006~2015) 123

〈표5-19〉 성장관리방안의 성격 127

〈표5-20〉 성장관리방안의 수립대상지역 127

〈표5-21〉 성장관리방안의 주요 내용 128

〈표5-22〉 성장관리방안의 용적률 건폐율 인센티브 128

〈표5-23〉 성장관리방안 수립 현황 (2017.4 기준) 129

〈표5-24〉 성장관리방안 수립 현황 (2017.4 기준) 130

〈표5-25〉 인천중구 영종성장관리지역 유형구분 131

〈표5-26〉 지구단위계획구역 지정 현황(전체) 136

〈표5-27〉 기반시설부담금과 기반시설부담구역제의 비교 138

〈표5-28〉 기반시설부담구역 지정요건 139

〈표5-29〉 기반시설부담구역 내 기반시설의 범위 140

〈표5-30〉 [국토계획법 시행령 별표 1] 기반시설을 유발하는 시설에서 제외되는 건축물 140

〈표5-31〉 건축물별 기반시설유발계수 143

〈표5-32〉 기반시설부담구역 지정 현황 (2016년 기준) 144

〈표5-33〉 년도별 기반시설부담구역 변화 144

〈표5-34〉 준산업단지 지정 현황 146

〈표5-35〉 공장입지유도지구 지정 현황 147

〈표5-36〉 개발진흥지구 지정 현황 149

〈표5-37〉 비시가화지역 관리를 위한 제도 비교 150

〈표5-38〉 개발행위허가 관련 국토계획법 변화 연혁 (2003년 이후) 151

〈표5-39〉 유형별 개발행위허가 대상 및 경미한 행위 153

〈표5-40〉 토지형질변경의 상한규모 157

〈표5-41〉 개발행위 규모별 심의 단계 157

〈표5-42〉 분야별 검토사항 158

〈표5-43〉 개발행위별 검토사항 159

〈표5-44〉 개발유형별 허가 기준 163

〈표5-45〉 개발행위허가 중 도시계획위원회 심의 제외 대상 164

〈표5-46〉 산지전용허가 기준 166

〈표5-47〉 농지전용허가제도 167

〈표5-48〉 지구단위계획 유형 별 연도별 현황 172

〈표5-49〉 미국의 도시성장관리정책 175

〈표6-1〉 용도지역, 계획, 심의허가 비교 183

〈표6-2〉 미국의 도시성장관리정책 185

〈표6-3〉 지구단위계획의 유형 현황 190

〈표6-4〉 기반시설부담구역 현황(2015) 191

〈표6-5〉 준산업단지 현황(2015) 191

〈표6-6〉 공장입지유도지구 현황(2015) 191

〈표6-7〉 성장관리방안 현황 (2017년 6월 기준) 192

〈표6-8〉 [참고] 성장관리방안에서 집중관리구역 및 일반관리구역 신설(예시) 196

〈표6-9〉 제조업소와 공장의 비교 198

〈표6-10〉 용도지역별 유형별 건축물 200

〈표6-11〉 제2종 근린생활시설 중 제조업소 201

〈표6-12〉 1000개 이상 제조업소 시군구 현황 201

〈표6-13〉 제조업소 분포 상위 시군구 현황 202

〈표6-14〉 제조업소의 정의 203

〈표6-15〉 용도지역별 제조업소 및 공장 허용 요건 203

〈표6-16〉 도시계획위원회 심의 제외 대상 205

〈표6-17〉 제조업소에 대하여 도시계획위원회 심의를 하는 지자체 현황 205

〈표6-18〉 공장설립승인신청 시 검토 사항 206

〈표6-19〉 계획관리지역에서 휴게음식점 등을 설치할 수 없는 지역 207

〈표6-20〉 제조업소 및 공장입지 허용의 지자체 조례 위임 결과 208

〈표6-21〉 공장 규모별 중소기업 비중 208

〈표6-22〉 (참고) 세종시 도시계획조례 중 공장 업종 관련 규정 209

〈표6-23〉 (참고) 1997년 9월 9일 건축법 시행령 개정 211

〈표6-24〉 가축사육 제한에 관한 조례 사례 213

〈표6-25〉 호주 공장분리 입지 기준 (Separation Distances between Industrial and Sensitive Land... 215

〈표6-26〉 개발행위허가의 문제점에 대한 설문조사 결과 216

〈표6-27〉 토지적성평가 평가지표군 218

〈표6-28〉 [예시] 개발행위허가 평가지표와 토지적성평가 지표의 연동화 예시 219

〈표6-29〉 자연마을 현황 222

〈표6-30〉 개발제한구역 내 집단취락지구 지정 기준 223

〈표6-31〉 지자체 별 자연취락지구 설정기준 224

〈표6-32〉 주거환경보호지구 국내 사례 227

〈표6-33〉 기반시설부담구역 지정요건 229

〈표6-34〉 거제 학동 지구 기반시설부담구역 주요 내용 231

〈표6-35〉 경기도내 위법건축물 현황 235

〈표6-36〉 개발제한구역 시행령 별표 5 238

〈표6-37〉 과태료 산정기준 239

〈표6-38〉 건축법 상 벌칙 등의 규정 240

그림목차

[그림1-1] 연구의 흐름도 15

[그림2-1] 토지이용규제체계 19

[그림2-2] 우리나라 국토·도시계획체계 25

[그림2-3] 도시기본계획 및 도시관리계획 수립절차 26

[그림2-4] 규제강도 현황 28

[그림2-5] 용도지역 세분의 적절성 설문 결과 28

[그림2-6] 용도지역 통합 및 세분 설문 결과 28

[그림2-7] 용도지역간 차별성 부족 32

[그림2-8] 제2종주거지역의 다양한 미관사례 33

[그림2-9] 주거지내 근린생활시설의 침투사례 33

[그림2-10] 용도지역 문제점 종합 34

[그림3-1] 한국 인구구조 변화추이 및 전망(1970~2040) 38

[그림3-2] 우리나라와 세계 경제성장률 추이(1971 ~ 2014) 39

[그림3-3] 여건변화에 따른 용도지역의 한계 43

[그림4-1] 제도개선의 기본방향 46

[그림4-2] 제도개선 과제 48

[그림4-3] 용도지역 세분 및 통합안 51

[그림4-4] 허용용도 조례위임 개선안 53

[그림4-5] 녹지지역 및 도시외지역의 적극관리 단계별 적용방안 60

[그림4-6] 용도지역별 규제강도 64

[그림4-7] 주 용도지역내 타 용도 허용대안 66

[그림4-8] 토지이용규제체계의 변화와 과제 70

[그림4-9] 도시기본계획상 시가화예정용지의 세분과정 71

[그림4-10] 사례대상지 위치도 72

[그림4-11] 대상지 72

[그림4-12] 도시계획 체계 개편방향 76

[그림5-1] 전형적인 비시가화지역의 모습 85

[그림5-2] 난개발의 개념 요소 86

[그림5-3] 지역별 개발행위허가 건수 91

[그림5-4] 용도지역별 개발행위허가 92

[그림5-5] 용도지역별 개발행위허가 건수 92

[그림5-6] 비시가화지역 중 계획관리지역 비율 (2009년-2016년) 100

[그림5-7] 수도권 지역의 토지이용혼재지수(LUM) 101

[그림5-8] 김포양촌일반산업단지 인근의 자연녹지지역 내 개별입지 공장(제조업소) 밀집 104

[그림5-9] 건축물의 집단화 유도지역의 판단 기준 106

[그림5-10] 김포 거물대리(계획관리지역) 내 공장입지 110

[그림5-11] 세종시 장군면 금암리 일대 주택단지 개발사례 (계획관리지역) 114

[그림5-12] 세종시 금남면 도남리 일대 급경사지 개발 사례 114

[그림5-13] 경기도 오포읍 일대(우) 주택단지 개발사례 (계획관리지역) 114

[그림5-14] 경기도 안성시 산지 개발 사례 115

[그림5-15] 인천중구 영종성장관리지역 대상지 131

[그림5-16] 세종시 성장관리지역 대상지 132

[그림5-17] 공주 사곡계실지구 성장관리지역 대상지 133

[그림5-18] 개발행위허가절차도 155

[그림5-19] 용도지역별 허용용도 및 최대용적률 170

[그림5-20] 유형 별 지구단위계획구역 지정 현황 171

[그림5-21] 관련 제도의 대상지역 및 목적 174

[그림6-1] 현행 도시군기본계획의 구조 184

[그림6-2] 우리나라의 국토 및 도시관리 계획 체계 185

[그림6-3] (1안) 토지이용계획에 비시가화 지역 관리방안을 두는 안 186

[그림6-4] (2안) 비시가화지역 체계적 관리 등을 부문별 전략계획으로 도입하는 안 187

[그림6-5] 비시가화지역 용도지역의 특성 188

[그림6-6] 무질서한 상태(좌)와 질서정연한 상태(우) 189

[그림6-7] (대안1) 계획관리지역의 세분화, 차등적 관리 194

[그림6-8] (대안2) 용도지구 지정 후 선택적 허용 194

[그림6-9] (대안3) 성장관리방안을 통해 비시가화지역 관리 195

[그림6-10] 말레이시아의 산업시설 입지규제 개념도 215

[그림6-11] 개별입지의 집합적 개발 유도 검토의 예시도 217

[그림6-12] 비닐하우스를 제조업소로 이용하는 사례 234

[그림6-13] 제조업소를 다수 연결하여 대형 공장으로 운영하는 사례 234

[그림6-14] 불법적 용도변경 사례 247

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