제1편 감정평가의 기초이론
제1장 부동산 감정평가의 개요 / 22
제1절 감정평가의 개념 / 22
1. 이론적 개념 / 23
2. 제도적 개념 / 24
3. 가치추계적 평가와 비가치추계적 평가 / 25
제2절 감정평가제도의 역사와 현황 / 27
1. 감정평가제도의 역사 / 27
2. 영국 / 27
3. 미국 / 28
4. 일본 / 28
5. 독일 / 28
6. 한국 / 29
제3절 감정평가의 필요성 / 31
제4절 감정평가의 기능 / 32
1. 일반 경제적 기능 / 32
2. 정책적 기능 / 33
제5절 감정평가의 분류 / 33
1. 제도상의 분류 / 34
2. 업무형태상의 분류 / 35
3. 감정평가의 전제조건에 따른 분류 / 36
4. 평가기법상의 구분에 따른 분류 / 39
5. 평가수준에 의한 분류 / 40
6. 평가목적에 따른 분류 / 40
제6절 감정평가의 원칙 / 41
1. 일반원칙 / 41
2. 특별원칙 / 42
제7절 감정평가의 사회성과 공공성 / 43
1. 감정평가 기능 차원에서의 사회성과 공공성 / 43
2. 감정평가 필요성 차원에서의 사회성과 공공성 / 43
3. 부동산 자체의 사회성과 공공성 / 44
제8절 감정평가에 있어서의 책임과 윤리 / 44
1. 직업윤리가 강조되는 이론적 근거 / 45
2. 직업윤리 사항 / 45
3. 직업윤리에 관한 “감정평가법”상 의무와 책임 / 46

제2장 지대와 지가이론 및 도시성장 구조이론 / 48
제1절 지대이론의 개요 / 48
1. 지대의 의의 / 48
2. 지대이론의 분류 / 49
제2절 농경지 지대이론 / 50
1. 아담 스미스의 지대론 / 50
2. 차액지대이론 / 51
3. 절대지대이론 / 51
4. 입지교차지대이론 / 52
5. 독점지대이론 / 53
6. 집약도 지대이론 / 53
제3절 마샬의 지대이론과 고전학파 이론과의 비교 / 54
1. 마샬의 지대이론 / 54
2. 고전학파와 신고전학파 지대이론의 비교 / 56
3. 리카아도 지대(Ricardian-rent)와 파레토 지대(Paretian-rent) / 58
제4절 도시토지의 지가이론 / 59
1. 허드의 지가이론 / 59
2. 마찰비용이론 / 59
3. 패널티(penalty) 이론 / 60
4. 소비자효용 극대화 모형 / 61
5. 토페카 연구 / 62
6. 인간 생태학적 지가이론 / 62
7. 가격조정이론 / 63
8. 거품지가이론 / 64
제5절 도시성장의 구조이론 / 65
1. 동심원 이론 / 65
2. 선형이론 / 66
3. 다핵심이론 / 67
4. 다차원이론 / 69
5. 도시의 스프롤 현상 / 70
6. 지역사회 성쇠의 생태학적 고찰 / 70
7. 국내 도시 공간구조의 유형 / 72
제6절 지대 및 지가이론과 감정평가 / 72
1. 지대이론과 감정평가와의 관련성 / 72
2. 가치이론과 감정평가와의 관련성 / 74

제3장 부동산가치와 가격이론 / 77
제1절 경제적 개념의 가격과 가치이론 / 77
1. 가격과 가치에 관한 경제학적 개념 / 77
2. 가격의 개념 / 83
3. 가격의 종류 / 83
제2절 부동산의 가격과 가치이론 / 84
1. 부동산에 있어서의 가격과 가치의 개념 / 84
2. 부동산가격이론 / 86
제3절 부동산가격의 특징과 기능 / 88
1. 부동산가격의 특징 / 88
2. 부동산가격의 기능 / 89
제4절 부동산가격의 이중성과 다원론 / 90
1. 부동산가격의 이중성 / 90
2. 부동산가격 다원론 / 90
3. 가격다원론에 대한 근거 규정 / 91
4. 가격다원론에 대한 일본과 미국의 입장 / 92
제5절 시장가치의 개념과 기타 부동산가격이나 가치와의 관계 / 93
1. 시장가치 / 93
2. 시장가치와 적정가격 / 96
3. 기타 부동산가치의 개념과 시장가치와의 비교 / 97

제4장 부동산가격의 발생요인과 형성요인 / 100
제1절 개요 / 100
제2절 부동산가격의 발생요인 / 101
1. 개요 / 101
2. 유용성(효용) / 101
3. 상대적 희소성(scarcity) / 103
4. 욕구(desire)와 유효수요(effective demand) / 104
5. 이전성(transferability) / 105
제3절 부동산가격의 형성요인 / 105
1. 개요 / 105
2. 일반적인 요인들 / 106
3. 지역적 요인 / 110
4. 개별적 요인 / 111
제4절 부동산가격의 형성과정 / 111
1. 개요 / 111
2. 지역수준의 가격 형성 / 112
3. 개별가격의 형성 / 113
4. 일반재화와 부동산의 가격형성 비교 / 113

제5장 부동산가격의 제(諸)원칙 / 115
제1절 개요 / 115
1. 의의 및 근거 / 115
2. 특징 / 116
3. 분류 / 116
4. 부동산가격의 제원칙과 감정평가와의 관련성 / 117
제2절 최유효이용의 개념과 분석 / 119
1. 개요 / 119
2. 최유효이용의 의의과 근거 / 120
3. 최유효이용의 판정기준과 유의사항 / 121
4. 최유효이용의 분석 / 124
5. 최유효이용을 방해하는 요인 / 127
6. 특수상황의 최유효이용 / 128
7. 창조적 이용과 최빈가능이용 / 133
8. 최유효이용과 표준적 사용의 관계 / 134
제3절 최유효이용의 원칙 / 135
1. 개요 / 135
2. 최유효이용 원칙의 성립근거 / 136
3. 가격형성요인과의 관계 / 136
4. 감정평가 3방식과의 관계 / 137
5. 관련 가격원칙 / 138
제4절 기초가 되는 원칙 / 141
1. 변동의 원칙(principle of change) / 141
2. 예측의 원칙(principle of anticipation) / 143
제5절 내부측면의 원칙 / 144
1. 기여의 원칙(principle of contribution) / 144
2. 수익체증·체감의 원칙 / 146
3. 균형의 원칙(principle of balance) / 149
4. 수익배분의 원칙 / 151
제6절 외부측면의 원칙 / 152
1. 경쟁의 원칙(principle of competition) / 152
2. 적합의 원칙(principle of conformity) / 154
제7절 기타 관련 가격원칙 / 156
1. 외부성의 원칙(principle of externalities) / 156
2. 대체의 원칙(principle of substitution) / 159
3. 기회비용의 원칙(principle of opportunity cost) / 161
4. 수요와 공급의 원칙(principle of demand and supply) / 163

제6장 지역분석 및 개별분석 / 165
제1절 지역분석 / 165
1. 개념 / 165
2. 지역분석의 필요성 / 166
3. 지역분석의 목적 / 166
4. 지역분석 방법 / 167
5. 지역분석과 감정평가와의 관계 / 168
6. 지역분석 시 유의사항 / 170
제2절 지역분석의 대상지역 / 171
1. 개요 / 171
2. 인근지역 / 171
3. 인근지역의 변화와 생애주기 / 174
4. 유사지역 / 178
5. 동일수급권 지역 / 179
제3절 개별분석 / 181
1. 의의 / 181
2. 개별분석의 필요성 / 181
3. 개별분석과 최유효이용의 판정 / 182
4. 개별분석의 내용 / 183
5. 개별분석과 관련 가격원칙 / 185
6. 개별분석과 감정평가 3방식과의 관계 / 186
7. 개별분석 시 유의사항 / 187
8. 지역분석과 개별분석의 관계 / 187
제4절 시장분석과 입지분석 / 189
1. 시장분석과 시장성분석 / 189
2. 부동산 입지분석 / 192


제2편 감정평가 3방식
제7장 감정평가 3방식의 개요 / 200
제1절 감정평가이론의 발달과정 / 200
1. 개요 / 200
2. 제1기 / 202
3. 제2기 / 203
4. 제3기 / 204
5. 현대적 감정평가이론의 발달 과정 / 206
6. 감정평가이론과 감정평가실무의 최근 동향 / 207
제2절 부동산가치의 3면성과 감정평가 3방식 / 208
1. 개요 / 208
2. 감정평가 3방식의 개요 / 210
제3절 감정평가 3방식의 병용 / 213
1. 개요 / 213
2. 감정평가 3방식 병용의 필요성 / 213
3. 단일방식 적용이 인정되는 경우 / 215
4. 감정평가 3방식 병용에 관한 관련 규정 / 215
제4절 시산가액의 조정 / 217
1. 의의 및 중요성 / 217
2. 필요성 / 217
3. 시산가액 조정의 기준 / 218
4. 시산가액의 조정 방법 / 219
5. 시산가액의 조정 시 유의사항 / 219
6. 기타 사항 / 221

제8장 비교방식 / 222
제1절 거래사례비교법의 개요 / 223
1. 거래사례비교법의 개념 / 223
2. 거래사례비교법의 성립근거 / 223
3. 거래사례비교법의 장점과 단점 / 224
4. 거래사례비교법의 적용순서와 흐름 / 224
제2절 거래사례비교법의 적용 / 226
1. 사례의 수집 및 선택 / 226
2. 매매사례의 분석 / 230
3. 비교분석의 방법과 절차 / 233
4. 매매사례의 수정방법 / 237
5. 사례자료의 정상화 / 239
6. 거래사례비교법의 과학화와 객관화 방안 / 243
제3절 배분법 / 248
1. 의의 및 이론적 근거 / 248
2. 산정방법 / 248
3. 배분법 적용 시 유의사항 / 249
4. 잔여법과의 비교 / 249
5. 관련 사항 / 250
제4절 임대사례비교법 / 250
1. 임료의 구성과 종류 / 250
2. 임대사례비교법의 개요 / 251
3. 임대사례의 수집과 선택기준 / 253
4. 임대사례의 정상화 / 254

제9장 원가방식 / 256
제1절 원가법의 개요 / 257
1. 의의 / 257
2. 성립근거 / 258
3. 적용대상 / 258
4. 장점과 단점 / 259
5. 감정평가 시 유의사항 / 259
제2절 재조달원가 / 260
1. 의의 / 260
2. 성격 / 260
3. 종류 / 260
4. 재조달원가의 기준 및 구성요소 / 262
5. 물건별 재조달원가의 산정방법 / 263
6. 재조달원가의 산정방법 / 264
7. 직접법의 종류와 내용 / 264
8. 유의사항 / 265
제3절 감가수정 / 266
1. 의의와 근거 / 266
2. 감가요인 / 266
3. 감가수정과 감가상각의 비교 / 269
4. 감가의 개별성 / 269
5. 감가수정 시 유의사항 / 271
6. 감가수정과 감정평가 3방식 / 271
제4절 감가수정방법 / 272
1. 개요 / 272
2. 내용연수 / 273
3. 내용연수법 / 275
4. 관찰감가법 / 280
5. 분해법 / 281
6. 시장추출법 / 286
7. 임대료손실환원법 / 287
제5절 적산법 / 288
1. 개요 / 288
2. 장점과 단점 / 288
3. 기초가액 / 289
4. 기대이율 / 290
5. 필요제경비 / 292

제10장 수익방식 / 294
제1절 수익환원법의 개요 / 295
1. 개요 / 295
2. 성립근거 / 296
3. 장점과 단점 / 297
제2절 순수익 / 297
1. 순수익의 의의와 요건 / 297
2. 순수익의 종류 / 298
3. 순수익의 산정방법 / 299
4. 임대용 부동산과 기업용 부동산의 순수익 산정방법 / 300
5. 감정평가 실무기준에 의한 순수익 산정 / 301
6. 일본의 순수익 산정 / 305
7. 미국의 순수익 추계 / 306
8. 순수익 산정 시 유의사항 / 306
제3절 환원율과 할인율 / 307
1. 의의 / 307
2. 환원율과 할인율의 비교 / 308
3. 환원율의 종류 / 308
4. 환원율의 구조 / 309
5. 환원율의 결정방법 / 310
6. 환원율의 조정 / 315
7. 할인율의 산정 / 317
제4절 환원방법 / 319
1. 환원방법의 개요와 분류 / 319
2. 직접환원법의 개요 / 320
3. 전통적 소득환원법 / 322
4. 잔여법 / 326
5. 수익환원법의 개요 / 331
6. 저당지분환원법 / 333
7. 할인현금흐름분석법(DCF : discount cash flow) / 335
제5절 수익분석법 / 338
1. 수익분석법의 개요 / 338
2. 적용방법 / 338
3. 수익분석법의 적용대상 / 341
4. 수익환원법과 수익분석법의 비교 / 342

제11장 기타 감정평가방식 / 343
제1절 노선가식 평가법 / 344
1. 개요 / 344
2. 노선가의 의의와 계산 / 345
3. 노선가의 결정방법 / 346
4. 획지계산 / 346
5. 기타 사항 / 348
제2절 총임료 승수법과 총소득 승수법 / 348
1. 개요 / 348
2. 가정 / 349
3. GIM을 변동시키는 요인들과 매매사례의 선택 기준 / 350
4. 적용대상 및 적용절차 / 351
5. 기타 사항 / 351
제3절 다중회귀분석법 / 352
1. 개요 / 353
2. 분석 자료의 충족요건 / 354
3. 다중회귀분석에 의한 감정평가절차 / 354
4. 다중회귀분석에 대한 평가 / 358
제4절 헤도닉 가격모형 / 359
1. 개요 / 359
2. 함수식과 문제점 / 359

제3편 감정평가 활동
제12장 감정평가절차 및 보고서 / 364
제1절 감정평가절차 / 364
1. 개요 / 364
2. 기본적 사항의 확정 / 365
3. 처리계획의 수립 / 368
4. 대상물건의 확인 / 368
5. 자료의 수집과 정리 / 371
6. 자료검토 및 가격형성요인의 분석 / 374
7. 감정평가방법의 선정 및 적용 / 374
8. 감정평가액의 결정 및 표시 / 375
제2절 감정평가 보고서 / 375
1. 보고서의 종류 및 작성기준 / 375
2. 보고서의 기재사항 / 376

제13장 목적별 감정평가 / 378
제1절 담보평가 / 378
1. 개요 / 378
2. 담보평가의 원칙과 위험부담 / 379
3. 평가 방법 / 379
4. 담보평가와 일반평가와의 차이점 / 379
5. 담보평가의 중요성 / 380
제2절 경매평가 / 380
1. 의의 및 종류 / 380
2. 평가시점의 결정 / 381
3. 경매절차와 평가가액의 성격 / 381
4. 물건의 구체적 평가방법 / 381
제3절 소송평가 / 382
1. 개설 / 382
2. 절차 및 방법 / 382
3. 유의점 / 382
제4절 보상평가 / 383
1. 개요 / 383
2. 손실보상의 원칙 / 383
3. 취득하는 토지의 보상평가 기준 / 384
4. 사용하는 토지의 보상평가 기준 / 387
5. 영업손실의 보상평가 / 388
제5절 공시지가의 조사·평가 / 390
1. 개요 / 390
2. 공시지가 조사·평가 기준 / 390
3. 표준지공시지가 조사·평가의 절차 / 394
제6절 도시정비사업 관련 감정평가 / 395
1. 개요 / 395
2. 종전자산의 감정평가 / 395
3. 종후자산의 감정평가 / 396
4. 국·공유재산의 처분을 위한 감정평가 / 396
5. 매도청구 및 토지등의 수용등에 따른 감정평가 / 396
6. 추정분담금 및 재건축분담금 산정 / 396

제14장 물건별 감정평가 / 398
제1절 거래관행 기준주의와 물건별 평가방법 / 398
1. 거래관행 기준주의 / 398
2. 물건별 평가방법 / 401
제2절 토지 / 401
1. 개요 / 401
2. 이용상태별 토지평가 / 402
3. 형태 및 규모에 따른 토지평가 / 407
제3절 건물 / 410
1. 개요 / 410
2. 조사사항과 평가방법 및 유의사항 / 411
제4절 토지와 건물의 일괄감정평가 / 412
제5절 산림 및 입목·과수원·염전 등의 평가 / 412
1. 산림 및 입목의 평가 / 412
2. 과수원의 평가 / 414
3. 염전의 평가 / 415
제6절 공장재단 및 기계기구류 / 416
1. 공장 / 416
2. 기계기구류 / 418
제7절 의제부동산 및 동산 등 / 419
1. 의제부동산 / 419
2. 동산 / 421
3. 기타 / 422
제8절 임대료 및 권리금 / 423
1. 임대료 / 423
2. 임대권 및 임차권의 평가 / 426
3. 권리금 / 427
제9절 구분소유권, 구분지상권·공중권 / 427
1. 구분소유권 / 427
2. 구분지상권 / 428
3. 공중권 / 430
제10절 광업재단 및 광업권·어장 및 어업권 / 431
1. 광업재단 및 광업권의 평가 / 431
2. 어장 및 어업권의 평가 / 432
제11절 유가증권·무형자산·기업가치·리츠의 평가 / 433
1. 유가증권의 평가 / 433
2. 무형자산의 평가 / 435
3. 기업가치의 평가 / 437
4. 리츠의 평가 / 439

부록 / 442
부동산 가격공시에 관한 법률 / 444
감정평가 및 감정평가사에 관한 법률 / 457
감정평가에 관한 규칙 / 476