[표지]

머리말 / 박종희

목차

Ⅰ. 2025년 주요 개정법령 14

제1장 소득세법 18

1. 양도소득세 이월과세 적용대상 자산 확대 18

2. 토지·건물 일괄 취득·양도 시 안분계산 예외 신설 19

3. 연금계좌 추가납입 대상 확대 20

4. 주택에서 주택 외 용도로 변경 후 양도한 건물의 양도소득세 과세기준 합리화 21

5. 혼인에 대한 1세대 1주택 특례 적용기간 확대 22

6. 주택임대사업자의 거주주택 양도소득세 비과세 합리화 23

7. 상생임대주택 양도소득세 과세특례 적용기한 연장 25

8. 상장주식 대주주 범위에 적용되는 주주 1인 명확화 26

9. 다주택자 양도소득세 중과 한시적 배제 1년 연장 및 단기민간임대주택 양도소득세 중과 제외 27

10. 양도소득세 중과가 배제되는 소형 신축주택 적용기한 연장 28

11. 비수도권 준공 후 미분양주택 요건 완화 29

제2장 조세특례제한법 30

12. 전략적 제휴를 위한 비상장 주식교환등에 대한 과세특례 신청기한 변경 및 적용기한 연장 30

13. 벤처기업 복수의결권주식 취득 관련 과세특례 신설 31

14. 인구감소지역 주택 취득자에 대한 과세특례 신설 32

15. 공익사업용 토지 등에 대한 양도소득세 감면율 상향 34

16. 대토보상 과세특례 적용요건 보완 35

17. 장기일반민간임대주택에 대한 장기보유특별공제 특례 적용기한 연장 36

18. 공공주택건설사업자에게 토지 양도시 과세특례 적용기한 연장 37

19. 비수도권 소재 준공 후 미분양주택에 대한 양도소득세 및 종합부동산세 과세특례 신설 38

20. 부동산 양도금액 연금계좌 납입시 양도소득세 과세특례 신설 41

21. 공익사업용 토지 등에 대한 양도소득세 감면 등 감면한도 상향 43

22. 농어촌주택 양도소득세 특례 소재지 요건 예외지역 확대 44

Ⅱ. 주요내용 46

1. 양도소득세 세액계산 흐름도 48

2. 1세대 1주택 비과세 보유·거주기간 요건 49

3. 1세대 1주택 비과세 거주요건 판정흐름도 51

4. 일시적 2주택 허용기간 판정흐름도(2022.5.9. 양도하는 분까지 적용) 52

5. 장기보유특별공제율 53

6. 양도소득세 세율(기본세율은 소득법 §55①의 세율) 54

7. 고가(고급)주택 개정 연혁 60

8. 조정대상지역 지정(해제) 현황(2023.1.5.) 61

9. 인구감소지역 지정 현황('21.10월 최초지정, 5년단위 지정) 65

Ⅲ. 총론 66

제1편 양도소득세 일반현황 68

제1장 양도소득세 납세의무 70

1. 납세의무자 70

2. 납세지 및 관할세무서 74

3. 양도소득세의 부과제척기간(국기법 §26의2) 76

4. 소득의 구분과 세금 78

제2장 양도의 범위 81

1. 양도로 보는 경우 81

2. 양도로 보지 않는 경우(소득법 §88) 86

제3장 양도소득세 과세대상 자산 99

1. 토지(소득법 §94①1.) 100

2. 건물(소득법 §94①1.) 101

3. 부동산에 관한 권리(소득법 §94①2.) 102

4. 주식등(소득법 §88 2., §94①3.) 103

5. 기타자산(소득법 §94①4.) 109

6. 파생상품(소득법 §94①5., 2014.12.23. 신설) 116

7. 신탁의 이익을 받을 권리(소득법 §94①6., 2020.12.29. 신설) 118

제4장 취득 또는 양도의 시기 119

1. 일반적인 거래(소득법 §98, 소득령 §162①) 119

2. 특수한 거래의 경우 126

3. 취득시기의 의제 135

제2편 양도소득세 과세표준 및 세액계산 136

제1장 양도소득세 세액 계산흐름 138

1. 양도소득세액의 계산(소득법 §90, §92, §93) 138

2. 양도소득금액의 구분 계산(소득법 §102) 138

3. 양도차손의 통산방법 139

제2장 양도차익 계산방법 141

1. 양도차익의 계산원칙(소득법 §100①) 141

2. 기준시가에 따른 양도차익 계산 141

3. 실지거래가액에 따른 양도차익의 계산 142

제3장 특수한 경우의 양도차익 151

1. 부담부증여시 양도차익 계산(소득법 §88 1., 소득령 §151, §159) 151

2. 1세대 1주택 고가주택의 양도소득금액 계산(고가주택 개정연혁 37쪽 참조) 154

3. 파생상품 등에 대한 양도차익 등의 계산(소득령 §161의2) 155

4. 환지예정지 등의 양도가액 또는 취득가액의 계산(소득칙 §77) 157

5. 재개발·재건축 등으로 취득한 입주권에 대한 양도차익등 계산(소득령 §166①, ⑤1.) 159

6. 재개발·재건축 등으로 취득한 신축건물의 양도차익등 계산(소득령 §166②) 161

7. 재개발·재건축 등으로 취득한 신축건물에 대한 기준시가 양도차익등 계산(소득령 §166⑦, 2003.1.1. 이후 양도분부터 적용) 166

8. 양도소득의 부당행위계산(소득법 §101) 174

제4장 양도가액 181

1. 양도가액(소득법 §96) 181

제5장 취득가액 및 필요경비 184

1. 실지거래가액에 따른 취득가액의 계산(소득법 §97①1.) 185

2. 자본적 지출액 등의 계산 192

3. 양도비 등의 계산 198

4. 배우자 등 이월과세 시 취득가액 계산(소득법 §97의2①) 202

5. 가업상속공제가 적용된 자산의 취득가액 계산(소득법 §97의2④) 205

6. 영농자녀 등이 증여받은 농지 등에 대하여 증여세를 감면받은 경우 취득가액 특례(조특법 §71⑤) 209

7. 부동산 등에 대한 취득가액(실지거래가액) 의제(소득법 §97⑦) 210

8. 상속·증여받은 자산에 대한 취득가액(실지거래가액)(소득령 §163⑨) 210

9. 이중과세 조정 211

10. 의제취득일 전에 취득한 자산의 취득당시 실지거래가액 (양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우, 소득령 §176의2④) 213

11. 필요경비로 인정되는 토지초과이득세 213

제6장 양도소득금액의 계산 215

1. 양도소득금액 계산(소득법 §95①) 215

2. 장기보유특별공제(소득법 §95②, ④) 215

제7장 과세표준 및 산출세액 223

1. 양도소득 기본공제(소득법 §103) 223

2. 양도소득세의 세율 적용(소득법 §104) 225

제8장 자진납부세액 계산 234

1. 양도소득 감면세액의 계산 234

2. 외국 납부세액의 공제(소득법 §118의6) 235

제3편 양도소득세 (농어촌특별세·지방소득세) 신고·납부 및 결정·경정 238

제1장 양도소득세 신고·납부 240

1. 예정신고·납부(소득법 §105, §106) 240

2. 확정신고·납부(소득법 §110, §111) 243

3. 분납(소득법 §112, 소득령 §175) 246

4. 수정신고와 경정 등의 청구 246

제2장 농어촌특별세·지방소득세 신고·납부 251

1. 농어촌특별세의 신고·납부 251

2. 지방소득세의 신고·납부 253

제3장 양도소득 과세표준과 세액의 결정·경정 254

1. 과세표준 및 세액의 결정·경정사유(소득법 §114) 254

2. 신고하지 않거나 과소신고 시 가산세 추가부담 255

3. 결정·경정방법(소득법 §114) 262

Ⅳ. 비과세·감면 266

제4편 양도소득세 비과세·감면 268

제1장 양도소득세 비과세·감면 270

1. 양도소득세 비과세·감면 270

2. 양도소득세 비과세·감면의 유형 271

3. 양도소득세 비과세·감면의 배제 273

제2장 주택에 대한 비과세·감면 275

1. 1세대 1주택 비과세(소득법 §89①3.) 275

2. 1세대 1주택 특례 308

3. 재개발·재건축 주택의 양도소득세 특례(소득령 §156의2) 366

4. 주택과 분양권을 소유한 경우 비과세 특례(소득령 §156의3) 382

5. 「조세특례제한법」상 양도소득세 감면대상 주택 386

제3장 농지 등에 대한 비과세·감면 459

1. 농지의 교환·분합시 양도소득세 비과세(소득법 §89①2.) 459

2. 자경농지에 대한 양도소득세의 감면(조특법 §69) 459

3. 축사용지에 대한 양도소득세 감면 (조특법 §69의2, 2011.7.25. 이후 양도분부터 적용) 470

4. 어업용 토지에 대한 양도소득세 감면 (조특법 §69의3, 2018.1.1. 이후 양도분부터 적용) 472

5. 자경산지에 대한 양도소득세 감면 (조특법 §69의4, 2018.1.1. 이후 양도분부터 적용) 476

6. 농지 대토에 대한 양도소득세 감면 (조특법 §70, 2006.1.1.이후 양도분부터 적용) 480

7. 기타 농지 등에 대한 양도소득세 감면 등 490

제4장 기타 감면 등 501

1. 주식매수선택권 행사이익에 대한 과세특례(조특법 §16의4) 501

2. 산업재산권 현물출자 이익에 대한 과세특례(조특법 §16의5) 504

3. 중소기업 간의 통합에 대한 양도소득세의 이월과세 등(조특법 §31) 506

4. 법인전환에 대한 양도소득세의 이월과세(조특법 §32) 511

5. 공익사업용 토지 등에 대한 양도소득세의 감면(조특법 §77) 517

6. 대토보상에 대한 양도소득세의 감면 또는 과세이연(조특법 §77의2) 522

7. 개발제한구역지정에 따른 매수대상 토지 등에 대한 양도소득세 감면 (조특법 §77의3) 528

8. 박물관 등의 이전에 대한 과세특례(조특법 §83, 과세특례 종료) (2016.12.20. 법률 제14390호로 신설. 2017.1.1. 이후 양도하는 분부터 적용) 532

9. 공익사업 수용 등에 따른 공장 이전 과세특례(조특법 §85의7) 534

10. 중소기업의 공장이전에 대한 과세특례(조특법 §85의8) (2019.12.31. 이전 특례를 적용받은 경우 10년) 536

11. 공익사업을 위한 수용 등에 따른 물류시설 이전에 대한 양도소득세 과세특례 (조특법 §85의9, 2010.1.1. 신설) 539

12. 국가에 양도하는 산지에 대한 양도소득세 감면 (조특법 §85의10, 2010.1.1. 신설, 2022.12.31. 감면 종료) 542

13. 공공매입임대주택 건설을 목적으로 양도한 토지에 대한 과세특례 (조특법 §97의9, 2021.3.16. 신설) 543

14. 주주등의 자산양도에 관한 법인세 등 과세특례 (조특법 §121의28, 2015.12.15. 신설. → 2016.8.13. 시행) 544

15. 기업 간 주식등의 교환에 대한 과세특례 (조특법 §121의30, 2015.12.15. 신설. → 2016.8.13. 시행) 547

16. 기회발전특구로 이전하는 기업에 대한 과세특례 (조특법§121의34, 2023.12.31. 신설, 2024.1.1. 이후 양도분부터 적용) 548

제5장 주식 또는 출자지분에 대한 비과세 550

1. 창업기업 등에의 출자에 대한 과세특례(조특법 §14) 550

제6장 감면의 종합한도 554

1. 양도시기별 양도소득세 감면종합한도 적용 방법(조특법 §133) 554

Ⅴ. 다주택·비사업용토지 중과 566

제5편 양도소득세의 중과세 568

제1장 다주택자에 대한 양도소득세 중과세 570

1. 적용범위 573

2. 적용내용 573

3. 양도소득세 중과제외 주택 576

4. 주택의 입주자로 선정된 지위에 대한 중과세 (소득법 §104①4.) 〈삭제, 2020.8.18.〉 605

5. 양도소득세 중과제외 적용신청(소득령 §167의3⑦) 608

6. 다주택 중과에서 제외되는 주택 요약 609

제2장 비사업용 토지 총괄 610

1. 개요 610

2. 기간기준 612

3. 「 비사업용 토지」 해당 여부 판정요령 615

제3장 지목별 비사업용 토지 해당여부 판단 617

1. 농지(전, 답, 과수원, 소득법 §104의3①1, 소득령 §168의8) 617

2. 임야(소득법 §104의3①2., 소득령 §168의7) 623

3. 목장용지(소득법 §104의3①3., 소득령 §168의10.) 626

4. 주택의 부수토지(소득법 §104의3①5., 소득령 §168의12) 629

5. 별장의 부속토지(소득법 §104의3①6., 소득령 §168의13) 631

6. 기타 토지(나대지, 잡종지 등, 소득법 §104의3①4., 소득령 §168의11) 633

제4장 부득이한 사유가 있어 일정기간 동안 비사업용 토지로 보지 아니하는 토지 645

1. 일반 원칙(소득령 §168의14①) 645

2. 부득이한 사유 645

3. 사유발생일을 종료일(양도일)로 의제 657

4. 기준에 관계없이 무조건 사업용 토지로 보는 경우(소득령 §168의14③,④ 소득칙 83의5④) 657

Ⅵ. 기타 662

제6편 기준시가 계산 664

제1장 기준시가 개요 666

1. 기준시가의 개념 666

2. 자산별 기준시가 산정방법(소득법 §99, 소득령 §164, §165) 666

3. 국세청장이 평가 고시하는 기준시가(소득세법 §99①1 나목·다목) 667

4. 새로운 기준시가 고시 전 취득·양도시 기준시가(소득령 §164③) 667

제2장 토지의 기준시가 668

1. 일반지역 토지의 기준시가 668

2. 지정지역 토지의 기준시가 671

3. 1990.8.30. 전에 취득한 토지의 취득당시 기준시가 671

제3장 건물의 기준시가 677

1. 2001.1.1. 이후 취득·양도하는 건물의 건물기준시가 산정 678

2. 2000.12.31. 이전에 취득한 건물의 취득당시 건물기준시가 680

3. 건물기준시가 계산사례 680

제4장 주택의 기준시가 682

1. 적용시기 682

2. 개별주택가격 및 공동주택가격이 없는 경우의 기준시가 산정방법 682

3. 공동주택기준시가 적용방법 685

제5장 오피스텔 및 상업용 건물의 기준시가 691

1. 적용대상 691

2. 적용방법 692

제6장 부동산의 기준시가 계산시 공통적용 사항 695

1. 동일한 기준시가 조정기간 내 부동산을 취득·양도하는 경우의 양도당시 기준시가(소득령 §164⑧, 소득칙 §80) 695

2. 토지·건물·공동주택의 양도당시 기준시가 산정특례 697

제7편 국외자산·국외전출세·비거주자 원천징수 698

제1장 국외자산 양도에 대한 양도소득세 700

1. 과세대상 자산(소득법 §118의2, 소득령 §178의2) 700

2. 양도가액(소득법 §118의3, 소득령 §178의3) 702

3. 양도소득의 필요경비 계산(소득법 §118의4, 소득령 §178의3~§178의5) 703

4. 양도차익의 외화환산(소득령 §178의5) 704

5. 양도소득세의 세율(소득법 §118의5) 705

6. 외국 납부세액 공제 705

7. 양도소득 기본공제(소득법 §118의7) 709

8. 준용규정(소득법 §118의8) 709

9. 양도소득세 신고의무 710

10. 해외부동산 처분 관련 자료제출 규정(국조법 §58조) 710

제2장 거주자의 출국 시 국내 주식 등에 대한 과세 특례(국외전출세) 717

1. 거주자의 출국시 납세의무(소득법 §118의9) 717

2. 과세표준의 계산(소득법 §118의10, 소득령 §178의9) 717

3. 양도소득세의 세율(소득법 §118의11) 718

4. 조정공제(소득법 §118의12) 719

5. 외국납부세액공제(소득법 §118의13) 719

6. 비거주자의 국내원천소득 세액공제(소득법 §118의14) 719

7. 세액공제(위 4.~6.) 신청(소득령 §178의10) 720

8. 신고·납부·가산세(소득법 §118의15) 720

9. 납부유예(소득법 §118의16) 721

10. 재전입 등에 따른 환급 등(소득법 §118의17) 722

11. 준용규정 등(소득법 §118의18) 723

제3장 양수자가 법인인 경우 비거주자의 부동산 등 양도소득에 대한 원천징수 724

1. 비거주자의 부동산 등의 국내원천소득 725

2. 원천징수(소득법 §156①) 725

3. 비거주자의 양도소득세 신고·납부(소득법 §121②) 728

4. 「비과세 등 확인서」 발급업무 728

5. 양도소득세 신고 및 환급업무 730

6. 재외국민과 외국인의 부동산등 양도신고확인서 제출(소득법§108) 731

7. 기타사항 734

제8편 부록 (참고자료) 736

1. 부동산대책에 따른 세법개정 내용 738

2. 재외국민·외국인의 양도신고확인서 등 제출의무 751

판권기 753