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표제지 1

목차 12

요약 4

제1장 서론 14

제1절 연구의 배경 15

제2절 연구의 구성 17

제2장 주택시장과 자산 불평등 18

제1절 글로벌 주택시장 동향 19

1. 주요 국가 및 대도시권 주택시장 추이 19

2. 국가별 주택구입소요연수 26

제2절 주택자산과 불평등의 동학 29

1. 자산 구성에서 주택자산의 위상 29

2. 주택 소유와 자산 불평등의 메커니즘 32

3. 주택자산의 분포와 불평등 확대 메커니즘의 한국적 맥락 36

제3장 보유세 쟁점과 한국 보유세의 특성 38

제1절 보유세 기능을 둘러싼 쟁점 39

1. 보유세 강화 주장이 대두하는 배경 39

2. 소득과세 한계 보완 필요성 39

3. 자산가격 안정화 기능 41

제2절 한국의 보유세 과세 특성 44

1. 한국의 보유세 구조와 특성 44

2. 보유세 정책 효과를 둘러싼 쟁점과 실효세율 평가 45

3. 요약 49

제4장 보유세 개편 시나리오 분석: 주거실태조사를 활용한 시뮬레이션 51

제1절 보유세 체계를 반영한 시나리오 구성 52

1. 보유세 과세체계 개요 52

2. 주요 과세 결정요인을 반영한 시나리오 구성 검토 57

제2절 주거실태조사를 이용한 시뮬레이션 설계 방법 61

1. 주거실태조사 채택과 자료 결합 전략 61

2. 주거실태조사의 문항 체계에 따른 주택 보유자 구분 62

3. 시뮬레이션을 위한 추가 변수 생성 절차 62

4. 2026년 주택가격 업데이트 (2024년 주거실태조사 가격에 2026년까지 누적 상승률) 64

제3절 종부세 대상가구 프로파일 66

1. 종부세 과세대상의 구성: 1주택자와 다주택자 66

2. 종부세 과세대상 프로파일: 2024년 67

3. 가격 상승에 따른 종부세 신규 과세대상(2026년) 특성 70

4. 1세대1주택 세액공제의 귀착효과 71

제4절 현행 보유세 구성요소별 세부담 영향 분석 75

1. S0(24) 검증: 시뮬레이션 데이터 강건성 75

2. 가격 상승의 세부담 효과 (S0: 2024년 → 2026년) 77

3. 세부담상한제 효과 (2026년, S0→S0cap) 78

4. 한시특례 일몰의 세부담 효과 (2026년, S0 → S1) 82

5. 요약 85

제5절 보유세 개편 시나리오별 효과 분석 86

1. 1세대1주택 세액공제 효과 (S2ㆍS2a) 86

2. 보유세 이중구조의 폐지 (S3, S3-1) 89

3. 보유 수에 따른 종부세 차등 구조 효과 (S1 → S4, S4-1) 91

4. 요약 93

제6절 보유세 실효세율, 조세집중도, 재분배 효과 95

1. 자산 구간별 실효세율 변화 95

2. 누진도 지수의 정의와 분석 기준 97

3. 시나리오별 누진도 비교 98

4. 재분배 효과와 소득분위별 부담률 101

5. 요약 103

제5장 결론 105

제1절 주요 결과 요약 106

제2절 정책적 시사점 109

참고문헌 117

1. 국내 문헌 118

2. 외국 문헌 118

3. 온라인 데이터ㆍ통계 출처 121

[부록 1] 가계패널조사 비교 123

[부록 2] 변수 추정 방법론 125

판권기 135

표목차 114

표 2-1. 주요 국가 및 대도시권의 명목 주택가격지수 추이 21

표 2-2. Knight Frank 글로벌 대도시 고급 주거시장 가격 5년 변동률 (2020년 Q2 → 2025년 Q2) 25

표 2-3. 한국 가계의 유형별 자산 보유액과 구성비 추이 (2012~2025년) 31

표 2-4. 한국의 소득ㆍ자산 불평등 지표 추이 (2012~2025) 31

표 3-1. OECD 주요국의 민간 부동산 자산액 대비 보유세 실효세율 (2024년) 46

표 3-2. OECD 주요국의 GDP 대비 보유세 비율 (2024년) 47

표 4-1. 주택분 재산세 과세 흐름 53

표 4-2. 주택분 종합부동산세 과세 흐름 55

표 4-3. 시나리오 구성을 위한 과세체계 변경 요소 58

표 4-4. 시나리오 구성표 59

표 4-5. 시나리오 × 변경 요인 매핑표 59

표 4-6. 가계설문자료와 변수 패러미터 보정 자료 61

표 4-7. 주거실태조사 변수를 이용한 주택 보유자 그룹 분류 62

표 4-8. 종부세 과세 대상 규모 62

표 4-9. 공시가격ㆍ실거래가의 누적 변동률 비교 (공동주택 사례, 2024년 → 2026년) 64

표 4-10. 종부세 과세대상 가구 수: 자가거주와 임차거주 주택소유자 합산 66

표 4-11. 종부세 과세대상의 권역별 거주 비율 (2024년) 67

표 4-12. 공시가격 합산액 구간별 가구 비중 (2024년) 68

표 4-13. 가구주 연령대별 구성비 (2024년) 68

표 4-14. 보유기간 분포: 1주택 종부세 대상(A2) 기준 (2024년) 69

표 4-15. 소득분위별 구성비: 전체가구 기준 (2024년) 69

표 4-16. 기존 vs 신규 진입자 비교: 1주택 종부세 대상(A2) 기준 (2026년) 71

표 4-17. 세액공제 적용 비율: 1주택 종부세 대상(A2) 기준 (2024년) 72

표 4-18. 합산 공제율 분포: 1주택 종부세 대상(A2) 기준 (2024년) 73

표 4-19. 1주택 종부세 대상(A2) 소득구간별 평균 공제율 (2024년) 74

표 4-20. S0(24) 인원 구조의 행정통계 대비 정합성 75

표 4-21. 2024년 시뮬레이션 S0(24)의 행정통계 대비 정합성 77

표 4-22. 2024년과 2026년 시뮬레이션 결과 비교 78

표 4-23. 세부담상한의 삭감 규모 및 귀착 효과 (2026년, S0→S0cap) 79

표 4-24. 과세유형별 실효세율 변동 (2026년, S0→S0cap) 81

표 4-25. 세부담상한의 호 탄력성 억제 (가격 변동 11.36% 구간) 82

표 4-26. S0 → S1 보유세 변화 (2026년) 82

표 4-27. 한시특례 일몰의 가격대별 효과 (1세대1주택 기준) 83

표 4-28. 한시특례 일몰의 권역별 재산세 효과 84

표 4-29. 한시특례 분해 (1세대1주택 공시가격 9억 이하 대상) 84

표 4-30. 세액공제 총효과 (S1 → S2, S2a) 87

표 4-31. 1세대1주택 가격대별 세액공제의 보유세 효과 (S1 → S2, S2a) 88

표 4-32. 세액공제의 종류별 구성 (S1 기준) 89

표 4-33. 이중구조 폐지 및 단일세율 시나리오의 총 효과 (S0 → S3, S3-1) 90

표 4-34. 이중구조 폐지 및 단일세율 시나리오의 권역별 보유세 비중 (S0 → S3, S3-1) 91

표 4-35. 종부세 대상자 변화 (S1 → S4) 92

표 4-36. 과세유형별 보유세 변동 (S1 → S4) 93

표 4-37. 주택 자산 분위별 및 가격대별 보유세 실효세율 (2026년 가격 기준, 전체 시나리오) 96

표 4-38. 누진도 지수의 복지변수ㆍ모집단별 구분 (2024년 기준), S0(24) 98

표 4-39. 시나리오별 누진도 지수 종합 (자산 기준, 보유가구, 2026년) 99

표 4-40. 자산 기준과 소득 기준 카크와니 지수 비교 100

표 4-41. 요인별 카크와니 지수 기여도 분해 (자산 기준, 보유가구, 2026년) 101

표 4-42. 시나리오별 소득분위별 보유세 부담률 (전체가구) 102

그림목차 116

그림 2-1. 주요 국가 및 대도시권의 BIS 명목 주택가격지수 추이 22

그림 2-2. OECD 국가의 실질 주택가격지수: 2000년, 2024년 (2015년=100) 24

그림 2-3. 주택구입소요연수(100㎡ 주택 기준): 2000년, 2020년 28

그림 4-1. 보유자 유형별 주택 보유세 실효세율 57

부표목차 124

부표 1. 가계 패널 주요 조사항목 비교 124

부표 2. 보유 수 배분 대상 가구 125

부표 3. 과표구간별 다주택자 중 3주택자 이상의 비율 (2024년) 126

부표 4. 다주택 내 3주택 이상 배분의 단계별 결과 127

부표 5. 가격 변동률 자료의 출처와 시점별 가용성 129

부표 6. 주택유형 매핑 (주거실태 11유형 → 매트릭스 7유형) 130

부표 7. 주택가격 정보 매칭 규칙 130

부표 8. 지역별ㆍ유형별 주택가격 2년간 누적 변동률 (2024년 → 2026년) 132

부표 9. 시점별 종부세 과세대상 인원 (방법1 공시가격 기준) 133

부표 10. 몬테카를로 1,000회 95% 신뢰구간 (2026년 S0) 133

부표 11. 민감도 분석 결과 134

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