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第1章 不動産市場の新しい經濟分析/西材淸彦=1

不動産市場は「特殊な」市場ではない=1

本書の目的=3

「地價」情報に存在する「誤差」問題=4

日本の地價は「現在價値關係」で說明できるか?=6

地價を不安定化した相續稅制と土地讓渡所得稅制の變遷=8

都市の住環境は敏感に住宅價格に反映される=10

不動産市場で不完全情報がもたらす損失=12

地價は自然災害リスクㆍシグナルとして重要である=15

不動産は「權利の束」:オプション理論による新しい見方=17

第2章 地價情報の歪み:取引事例と鑑定價格の誤差/西村淸彦ㆍ淸水千弘=19

1. 本章の目的と結果の要約=19

2. 地價情報の種類と性格=13

1) 一物多價=23

2) 取引價格ㆍ取引事例と鑑定價格ㆍ課稅價格=25

3) 公示地價と市街地價格指數:その特徵=30

3. 不動産價格指數の精度(precision)に關する檢證=35

1) 分析デ-タべ-スの構築=35

2) 品質調整濟み地價指數の作成:基本モデル(Base Model)=37

3) 取引事例インデックスと公示地價インデックスの比較=42

4) 構造變化を加味した品質調整濟み地價指數の作成=48

5) 公示地價對取引事例:統計的檢證=55

4. 今後の課題:不動産市場の情報整備の必要性=62

第3章 日本の不動産價格:現在價値關係(PVR)で說明可能か/井上智夫;井出多加子;中神康博=67

1. 本章の目的と結果の要約=67

2. PVRとその檢證について=69

1) PVRについて=69

2) PVRの檢證=71

3. 日本における不動産價格の實證硏究=78

1) 短期PVRの檢證=79

2) 長期PVRの檢證とバブル=80

4. 東京圈の不動産價格形成の實證分析=81

1) VARモデルとPVRの檢證方法=81

2) 實證分析の結果=86

5. 實證分析のまとめと今後の課題=94

付錄:住宅地ㆍ商業地の土地建物一體價格(東京圈)の導出方法=96

第4章 稅制變化の影響:地價を不安定化した相續稅と土地讓渡所得稅/淺田義久;西村淸彦;山崎槁福壽=99

1. 本章の目的と結果の要約=99

2. 相續稅制と土地讓渡所得稅=101

1) 土地の相續稅制度=102

2) 土地の相續稅評價=106

3) 相續稅額の計算=106

4) 土地讓渡所得稅=108

3. 基本的假定=109

1) 相續人の假定=112

2) 相續資産の假定=112

3) 地代についての假定=113

4) 期待形成の假定=114

5) 宅地と農地の相續稅評價=115

4. 土地所有者の節稅額(供給價格)の推移=116

1) 大規復農家の供給價格=117

2) 宅地所有者の供給價格:制度がもたらした不安定性=121

5. 結論=124

第5章 都市計劃と不動産市場:住宅價格を左右する住環境/淺見泰司;高晩路=129

1. 本章の目的と結果の要約=129

2. 分析手法とデ-タ=131

3. へドニック分析=133

4. 敷地細分化の分析=137

5. 密集住宅市街地における公園の存在意義=139

6. 道路擴幅の效果=140

7. 道路擴幅のための容積率綬和施策=146

8. 都市計劃の「計量革命」に向けて=148

第6章 不完全情報がもたらす損失:東京住宅流通市場での計測/西村淸彦;淺見泰司;淸水千弘=151

1. 本章の目的と結果の要約=151

2. 情報不完全性がもたらす損失:「賣り手」ㆍ「買い手」ㆍ「不動産仲介」=154

1) 不動産流通にかかわる主體別行動=154

2) 不完全情報に伴う費用=159

3. 不完全情報による損失の計量化=160

1) 分析手法:理論的화組み=160

2) 分析デ-タと流通市場の實態=165

3) 分析結果=174

4. 今後の課題:效率的な不動産流通市場の育成に向けて=187

補論1. 「標準的な取引の設定」:構造變化テストの方法=189

補論2. 購入者の1回あたり探索費用(s)の設定=191

第7章 自然災害リスクと地價形成:リスクㆍシグナルとしての地價/齋藤誠=195

1. 本章の目的と結果の要約=195

2. 傳統的再保險市場の機能と問題点=196

1) 自然災害リスクの性格=196

2) 自然災害リスクㆍプレミアムの理論的な整理=199

3) 再保險契約の基木的な仕組み=200

4) 再保險契約に關する實證硏究=204

5) 再保險料の時系列的な變動=205

6) 1990年代後半における再保險市場の軟化と硬化=207

3. 再保險スキ-ムの新たな展開と政府の役割=209

1) キャットㆍボンドの活用=209

2) キャットㆍボンドのプライシング=212

3) 傳統的な再保險市場との代替から補完へ=214

4) キャットㆍボンドの再保險料へのインパクト=216

5) 自然災害保險市場における政府の役割=217

4. 日本の家計向け地震保險制度=221

1) 元受レべルの問題点=222

2) 公的な再保險キャパシティ=224

3) 制度改革の方向性=225

5. 自然災害リスクの地價形成への影響=227

1) 實證硏究の動向=227

2) 政策的なインプリケ-ション=228

補論:元受保險市場の機能と問題点=230

補論1. 保險金支拂い規模の最近の傾向=230

補論2. 元受保險市場の問題点=231

補論3. 元受保險會社のキャパシティ=233

補論4. 保證基金とモラルㆍハザ-ド=234

第8章 權利の束としての不動産:オプション理論による解明/村瀕英彰=239

1. 本章の目的と結果の要約=239

2. オプションとしての不動産:不動産活用の權利評價=242

3. オプションㆍゲ-ム:借地借家法分析序說=250

4. おわりに:不動産市場關連法の經濟分析をめざして=258

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