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목차

제1장 서론 13

제1절 연구의 목적 13

제2절 연구의 내용 및 방법 17

I. 연구내용 17

1. 공유자의 우선매수권 제도의 취지 17

2. 우선매수권 행사에 대한 문제점 21

3. 19대 국회에 제출된 법안 분석 24

가. 서설 24

나. 정부제출(2013. 10. 8.) 민사집행법 일부개정안 24

다. 의원발의(2013. 11. 13.) 민사집행법 일부개정안 26

II. 연구방법 30

제2장 부동산 강제집행 절차 일반 32

제1절 부동산 경매절차 개관 32

I. 부동산경매신청 32

II. 부동산 강제경매개시결정 및 등기촉탁 33

1. 부동산 강제경매개시결정 33

2. 강제경매개시결정등기의 촉탁 34

III. 강제경매개시결정의 송달 35

IV. 배당요구의 종기결정 및 공고 36

V. 집행관의 부동산현황조사 37

VI. 감정인의 평가와 최저매각가격의 결정 38

VII. 매각물건명세서의 작성 및 비치 39

VIII. 매각기일과 매각결정기일 39

1. 매각기일 39

2. 매각결정기일 41

IX. 매각대금의 지급 42

1. 매수인의 대금지급의무 42

2. 소유권 취득 43

X. 배당절차 45

제2절 공유지분 집행절차 48

I. 절차의 개요 48

1. 경매신청 48

2. 경매개시결정기입등기의 촉탁 49

3. 다른 공유자에 대한 통지 50

4. 공유물의 평가방법 52

가. 원칙 52

나. 예외 53

5. 공유물의 매각 55

가. 매각의 효과 55

나. 매각 부동산 인도와 관련된 문제 55

II. 공유자는 경매절차의 이해관계인에 해당되는지 여부 56

1. 개요 56

2. 판례의 경향 56

3. 검토 58

III. 공유지분 매수인과 인도명령의 허부 59

제3장 공유자의 우선매수권 62

제1절 우선매수권에 대한 일반론 62

I. 우선매수권의 내용 62

II. 우선매수권의 적용범위 63

III. 매수신청인의 자격 65

1. 일반적인 매수자격 65

2. 공유자의 우선매수 66

제2절 우선매수권의 행사 및 절차 68

I. 우선매수권의 행사 68

1. 우선매수권을 행사할 수 있는 시한 68

2. 행사방법의 모습 70

가. 다른 매수신고인이 있는 경우 70

나. 공유자가 우선매수신청을 하였으나 다른 매수신고인이 없는 경우 71

다. 매수경쟁 74

II. 우선매수권의 행사방법 75

1. 우선매수권 행사 없이 입찰에 참가한 경우 75

2. 우선매수권을 매각기일 전에 행사한 경우 76

3. 집행관의 매각기일에서 하는 입찰안내 77

III. 다수 공유자의 우선매수신고 78

IV. 최고가매수인의 지위 80

V. 우선매수청구권과 관련하여 발생하는 특수문제 81

1. 매각기일 전에 우선매수신고를 한 공유자가 매각기일에 최고가매수신고를 한 경우 81

2. 공유자 2인이 매수인인 경우 그 중 1인이 대금을 납부하지 않은 경우 후속절차 82

3. 경매개시결정 후 공유지분취득자의 우선매수권 84

4. 일괄매각과 공유자의 우선매수권 85

가. 문제점 85

나. 검토 86

제3절 우선매수권 행사의 효과 88

I. 일반적인 효과 88

II. 공유지분의 인도명령과 관련한 문제 89

제4절 우선매수청구권과 관련한 판례의 정리 91

I. 대법원 2004. 10. 14. 자 2004마581 결정, 대법원 2004. 9. 24. 자 2004마496, 497 결정 91

1. 사실관계 91

2. 대법원 판례의 요지 92

3. 분석 92

II. 대법원 1991. 12. 16. 자 91마239 결정 93

1. 사실관계 94

2. 대법원 결정의 요지 95

3. 분석 95

III. 대법원 2000. 1. 28. 자 99마5871 결정 97

1. 사실관계 97

2. 대법원 결정의 요지 97

가. 원심 결정 97

나. 대법원 결정 98

3. 분석 99

IV. 대법원 2002. 6. 17. 자 2002마234 결정 100

1. 사실관계 100

2. 대법원 결정의 요지 101

3. 분석 103

V. 대법원 2011. 8. 26. 자 2008마637 결정 105

1. 사실관계 105

2. 대법원 결정의 요지 106

가. 원심 결정 106

나. 대법원 결정 108

3. 분석 112

VI. 대법원 2006. 3. 13. 자 2005마1078 결정 115

1. 사실관계 115

2. 대법원 결정의 요지 116

3. 분석 118

VII. 대법원 2008. 7. 8. 자 2008마693 결정 119

1. 사실관계 119

2. 대법원 결정의 요지 120

3. 분석 122

제5절 특별법 등에서의 우선매수권 126

I. 공매절차에서 공유자의 우선매수권 126

II. 부부공유 유체동산의 경매와 배우자의 우선매수권 128

III. 기타 특별법에서의 논의 128

1. 부도임대주택 임차인의 우선매수권 128

2. 부도난 공공건설임대주택의 임차인 등의 우선매수권의 양도간주 131

3. 소결 132

제4장 외국의 제도와 사례 134

제1절 서설 134

제2절 미국 134

I. 서설 134

II. 미국의 민사집행절차 일반 135

1. 동산(Personal Property)에 대한 민사집행절차 135

가. 점유의 회수(Repossession) 136

나. 담보 동산의 처분(Disposition of Collateral) 137

2. 부동산(Real Property)에 대한 민사집행절차 141

가. 부동산 경매 이전의 집행절차(Pre-Foreclosure Remedies) 141

나. 경매(Foreclosure) 144

III. 공유자 우선매수권 제도(Right of First Refusal)의 인정 여부 154

1. 우선매수권 제도 일반 154

가. 의의 154

나. 우선매수권자 156

다. 권리행사방법 159

2. 강제경매로 인한 소유권 이전의 경우에도 우선매수권이 인정되는지 여부 161

가. 판결 161

나. 논의 164

다. 소결 165

IV. 시사점 167

1. 우리나라의 공유자 우선매수권의 행사를 둘러싼 이해관계의 충돌과 우선순위 167

2. 우리나라의 기존 논의에 대한 검토 170

3. 제안 171

제3절 독일 182

I. 서설 182

II. 독일의 민사집행제도 일반 182

1. 규율체계 182

2. 압류채권자 우선주의 185

3. 절차 일반 186

가. 강제집행의 전제조건 186

나. 집행권원 186

다. 집행문 및 집행권원의 송달 187

라. 요건을 갖추지 못한 강제집행의 효력 188

III. 독일의 부동산 집행절차 189

1. 절차의 개요 189

2. 강제경매절차 190

가. 절차의 개시 190

나. 매각조건 192

다. 경매기일의 지정 194

3. 강제관리 198

4. 소결 199

IV. 시사점 200

제4절 일본 201

I. 서설 201

II. 일본 민사소송법 및 민사집행법의 연혁 201

III. 구법의 규정내용 - 공유물지분의 강제경매(共有物持分の 强制競賣) 202

IV. 일본의 부동산 공유지분에 대한 강제집행 204

1. 개요 204

2. 절차 205

가. 경매신청 205

나. 지분에 대한 경매신청등기의 촉탁 206

다. 다른 공유자에 대한 통지 207

3. 평가의 방법 209

4. 경락의 효과 210

가. 공유지분의 경락인 지위 210

V. 일본의 현행 민사집행법 규정 211

VI. 시사점 215

제5절 중국 217

I. 서설 217

II. 중국 물권법에 있어서의 우선매수권 218

1. 의의 218

2. 법적 성격 219

3. 적용요건 220

가. 우선매수권은 '동등한 조건하'에서 행사해야 한다 220

나. 우선매수권은 양도인이 '유상으로 재산을 양도하는 경우'에 적용 된다 221

다. 우선매수권은 반드시 '특정한 기간'에 행사해야 한다 222

III. 임대 중의 우선매수권 224

1. 계약내용의 확정 224

2. 사전계약의 효력 226

3. 이중매매 227

IV. 시사점 229

제5장 공유자 우선매수권 제도의 문제점과 개선방안 231

제1절 공유자 우선매수권 제도의 문제점 231

I. 경매절차상 공유자에 대한 특칙 231

II. 공유자에 대한 통지와 관련된 문제점 232

1. 법 제139조 제1항의 입법취지 232

2. 법 제139조 제1항 단서조항의 확대해석 필요 234

3. 기일통지의 하자 236

가. 이해관계인에 대한 매각기일의 통지와 그 취지 236

나. 매각기일 통지의 하자와 치유 236

다. 공유자에 대한 통지의 누락 237

III. 공유자의 우선매수권의 남용의 문제 239

1. 공유자의 경매기일 전 보증금 제공 없이 하는 우선매수신고 239

2. 공유자가 사전에 우선매수신고 없이 최고가매수인이 정하여진 이후 공유자의 우선매수신고 및 보증금 제공행위 241

3. 최저가매각대금 하한선 설정문제 242

IV. 소결 244

제2절 우선매수권 제도의 개선방안 246

I. 공유자의 우선매수권 제도에 대한 기본시각 246

II. 법 제140조 제1항을 보다 합리적으로 해석하는 방안 248

1. 현재 대법원의 해석론 248

2. 법 제140조 제1항의 규정 250

3. 법 제140조 제1항을 보다 합리적으로 해석하는 방안 251

III. 입법적으로 개선하는 방안 253

1. 입법적 개선의 기본방향 253

2. 우선매수권의 행사시한을 명확히 하는 방안 253

3. 우선매수권을 행사하는 회수 및 범위를 설정하는 방안 255

4. 보증의 제공을 우선매수권 행사의 적법요건으로 명확히 하는 방안 257

5. 소결 258

IV. 법 제140조 제1항 등을 폐지하는 방안 258

1. 경매절차에서의 자유경쟁체제 도입 258

2. 법 제140조 제1항의 삭제 등 260

V. 의견 260

제6장 결론 262

참고문헌 264

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