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목차

제1장 서론 14

제1절 연구의 배경 및 목적 14

제2절 연구의 범위 및 방법 16

1. 연구의 범위 16

2. 연구의 방법 17

제3절 연구의 내용 및 과정 18

제2장 이론 고찰 및 선행연구 검토 20

제1절 서울시 도심재개발사업과 중심지형 도시재정비사업 추진과정 20

1. 서울시 도심재개발사업 추진현황 및 제도변화 20

2. 서울시 중심지형 도시재정비사업 추진현황 26

제2절 갈등이론에 관한 이론적 고찰 33

1. 갈등의 개념 33

2. 공공갈등이론 34

3. 도심재개발사업 추진과 중심지형재정비사업 추진의 주요 이슈 45

제3절 선행연구 고찰 및 연구의 차별성 52

1. 선행연구 고찰 52

2. 연구의 차별성 58

제3장 공공의 역할정립 및 분석의 틀 60

제1절 공공의 역할 정립 60

1. 도시정비사업 추진의 문제와 한계 60

2. 공공기관 참여에 관한 제도적 규정 63

3. 국외 도시정비관련 기관의 운영사례 67

제2절 분석의 방법의 설정 및 분석이론 고찰 75

1. 분석방법의 흐름 75

2. 분석방법의 개요 77

3. 분석방법의 이론적 고찰 78

제2절 분석지표의 선정 및 검증 84

1. 갈등발생 특성 및 요인 분석을 위한 지표의 선정 84

2. 공공의 역할 분석을 위한 지표의 선정 87

3. 최종 분석지표 도출 94

제4장 도시재정비사업 갈등발생 특성 분석 96

제1절 세운 재정비촉진사업의 추진 개요 및 특성 96

1. 사업의 추진개요 96

2. 사업 추진과정 및 이해당사자의 구성 103

제2절 세운4구역 이해당사자간 주요 갈등 109

1. 토지 및 건물소유자간 관계(갈등 AA) 109

2. 토지소유자와 사업시행자와의 관계(갈등 AB) 110

3. 토지소유자와 공공의 관계(갈등 AC) 119

4. 임차인간 관계(갈등 BB) 121

5. 임차인과 사업시행자와의 관계(갈등 BC) 121

6. 임차인과 공공의 관계(갈등 BD) 122

7. 사업시행자 내부의 관계(갈등 CC) 122

8. 사업시행자와 공공의 관계(갈등 CD) 123

9. 공공간 관계(갈등 DD) 124

10. 주요 쟁점 종합 124

제5장 도시재정비사업에서 공공의 역할 분석 128

제1절 지표의 네트워크체계 구축 128

1. 분석의 개요 128

2. 공공의 역할강화 방안 평가지표 간 상관관계 규명 128

3. 상관관계를 고려한 분석 네트워크 구조도 132

제2절 공공의 역할 분석 134

1. 지표 간 중요도를 위한 전문가 설문조사 결과 134

2. 일관성 검증 및 설문의 내용 136

제3절 ANP에 의한 중요도(Priorities) 분석 결과 138

1. 상위항목 간 중요도 분석 138

2. 상위항목의 세부지표 간 중요도 분석 139

3. 중요도 분석결과 종합 143

제4절 향후 도시재정비촉진사업 내 공공의 역할 149

1. 사업추진의 교훈과 과제 149

2. 향후 도시재정비촉진사업 내 공공의 역할 154

제6장 결론 158

제1절 연구의 요약 및 시사점 158

제2절 정책제언 160

제3절 연구의 한계 및 향후 연구과제 164

참고문헌 166

부록 171

부록-1. 중심지형 도시재정비사업에서 공공의 역할지표 적합성 평가 171

부록-2. 중심지형 도시재정비사업에서 공공의 역할 지표 간 상관관계 규명을 위한 전문가 설문조사 173

부록-3. 중심지형 도시재정비사업에서 공공의 역할 지표 간 중요도 분석을 위한 전문가 설문조사 178

ABSTRACT 187

표목차

〈표 2-1〉 서울시 도심재개발기본계획용적률(1994.3.5) 22

〈표 2-2〉 주거복합 및 도심환경개선시설 설치시 완화 용적률(1998년 11월) 23

〈표 2-3〉 건축물 높이제한 기준의 완화(1998년 11월) 23

〈표 2-4〉 서울시 도시환경정비사업 추진현황 24

〈표 2-5〉 서울시 도시환경정비사업 시행주체 현황 25

〈표 2-6〉 서울시 도시환경정비사업 완료(추진중)지구의 주용도 현황 25

〈표 2-7〉 서울시 도시환경정비사업 미시행 지구 현황 26

〈표 2-8〉 서울시 균형발전촉진지구 및 재정비촉진지구(중심지형) 현황 28

〈표 2-9〉 도심재개발 추진과정에서의 주체간 갈등의 주요 내용 47

〈표 2-10〉 도심재개발사업 사업시행주체별 특성 비교 49

〈표 2-11〉 도시재정비사업 추진상 갈등요인과 개선방안에 관한 연구 종합 54

〈표 2-12〉 도시재정비사업 내 요구되어지는 공공의 역할에 관한 연구 종합 57

〈표 3-1〉 도시및주거환경정비법 상 공공의 참여 가능성 65

〈표 3-2〉 도시재정비촉진을위한특별법 상 공공기관의 참여 가능성 67

〈표 3-3〉 일본 도시재생기구의 업무영역 69

〈표 3-4〉 도시재정비사업 추진단계별 사업내용 84

〈표 3-5〉 도시재정비사업 계획수립 단계에서 발생할 수 있는 갈등요인 85

〈표 3-6〉 도시재정비사업 사업시행 단계에서 발생할 수 있는 갈등요인 86

〈표 3-7〉 지표 선정결과 90

〈표 3-8〉 지표화 작업을 위한 개선항목 간 선행연구 중복성 검토 91

〈표 3-9〉 독립표본 t-검정 결과 93

〈표 3-10〉 최종 분석지표 선정결과 94

〈표 4-1〉 토지이용계획표 99

〈표 4-2〉 구역별 특화용도 100

〈표 4-3〉 주민대표회의와 조합의 차이 107

〈표 4-4〉 세운4구역 이해당사자간 갈등 구도 109

〈표 4-5〉 도시환경정비사업과 관련한 임차상인 보상 현실 115

〈표 4-6〉 상가세입자 이주에 따른 비용부담주체, 부담방법 및 장단점 116

〈표 4-7〉 세운4구역 도시환경정비사업 추진과정상 갈등 관계 125

〈표 4-8〉 세운4구역 사업추진상 발생한 갈등의 주요원인간 중요도 평가 결과 126

〈표 5-1〉 지표 간 상관성 분석 130

〈표 5-2〉 응답자 성별현황 135

〈표 5-3〉 응답자 학력현황 135

〈표 5-4〉 응답자 근무경력 135

〈표 5-5〉 세부 설문 결과 136

〈표 5-6〉 AHP구조의 중요도 비교 질문 예시 137

〈표 5-7〉 내향종속성을 고려한 ANP구조의 상관관계 비교 질문 예시 137

〈표 5-8〉 외향종속성을 고려한 ANP구조의 상관관계 비교 질문 예시 137

〈표 5-9〉 상위 항목간 중요도 분석결과 138

〈표 5-10〉 공공성 강화 부문 세부지표 간 중요도 결과 140

〈표 5-11〉 시행능력 강화 부문 세부지표 간 중요도 결과 141

〈표 5-12〉 효율성 강화 부문 세부지표 간 중요도 결과 142

〈표 5-13〉 관리성 강화 부문 세부지표 간 중요도 결과 143

〈표 5-14〉 공공의 역할 강화방안 분석 결과 종합 148

〈표 5-15〉 공공의 역할 개선을 통한 갈등구조 개선여부 155

그림목차

〈그림 1-1〉 연구의 흐름 19

〈그림 2-1〉 갈등의 단계 35

〈그림 2-2〉 사회발전 단계와 사회갈등 38

〈그림 3-1〉 분석방법의 흐름 76

〈그림 3-2〉 AHP와 ANP의 차이점 및 ANP의 피드백 네트워크 80

〈그림 4-1〉 세운 재정비촉진지구 범위 98

〈그림 4-2〉 세운 재정비촉진지구 단계별 추진계획 102

〈그림 4-3〉 세운4구역 개발후 조감도 103

〈그림 4-4〉 종묘 문화재 보호구역 조망축 계획 103

〈그림 5-1〉 구축된 네트워크 구조도 133

〈그림 5-2〉 상위항목간 중요도 분석결과 139

〈그림 5-3〉 공공성 강화 부문 세부지표 간 중요도 140

〈그림 5-4〉 시행능력 강화 부문 항목 간 중요도 141

〈그림 5-5〉 효율성 강화 부문 항목 간 중요도 142

〈그림 5-6〉 관리성 강화 부문 항목 간 중요도 143

〈그림 5-7〉 SuperDecisions 1.6.0의 분석결과 값 144

초록보기

본 연구에서는 도시정비사업에서 최근 사회적·제도적으로 공공의 선도적 역할이 더욱 커지고 있는 시점에서, 중심지형 재정비촉진사업을 대상으로 사업 추진상 주요 쟁점인 갈등요인의 발생과 개선방향 그리고 다양한 문제점 해결을 위해 공공이 수행해야 할 역할에 대해 분석하였다.

갈등요인 분석결과, 사업시행자인 공공(SH공사)와 소유자, 임차인의 갈등요인이 공공간(서울시와 종로구) 갈등요인, 소유자 내부갈등 및 임차인 내부갈등, 소유자와 임차인간 갈등에 비해 중요도가 높게 평가된 것으로 나타났다. 이는 민간의 이해관계의 갈등보다 공공과 사업시행자간 갈등이 개선 및 조정이 필요한 중요한 항목임을 의미한다.

공공의 역할 분석결과, 도시재정비촉진사업에서 공공의 역할은 전반적인 사업추진과정상 여러 이해관계자들의 의견을 상호 조정하여 사업을 원활히 추진될 수 있도록 조정자(coordinator) 역할을 수행하는 것이 가장 중요한 것으로 분석되었다 다음으로 사업성이 아닌 도시정비의 필요성에 따라 정비 사업을 추진하는 역할이 필요하며, 사업추진에 있어 적절한 지침과 가이드라인을 작성하여 표준안을 마련하는 것이 중요한 것으로 나타났다. 또한 넓은 지역에 여러 개의 사업지구가 분포되어 있는 경우 사업지구를 종합적으로 계획하고 정비하는 블록단위 도시정비의 역할을 담당할 필요가 있는 것으로 나타났으며, 세입자의 이주대책 및 임대주택 계획을 수립하고 이의 실현가능성 계획을 점검하는 역할을 요구되었다. 마지막으로 각 지자체의 도시·주거환경정비기금으로 정비사업의 초기비용을 선투자 하는 것이 중요한 것으로 나타났다.

분석결과를 종합해 보면 도시재정비촉진사업에서 쟁점이 되는 주요 갈등문제를 분석을 통해 도출된 공공의 역할 개선으로 상당부분 개선할 수 있는 것으로 나타났다. 특히 공공의 공공성과 관리성은 이러한 갈등구조를 개선하는 중요한 역할을 수행하는 것으로 나타났다. 앞선 분석결과를 종합한 결과 중심지형 재정비촉진사업에서 사업의 문제해결 및 향후 사회적으로 요구되는 다양한 역할을 수행하기 위한 공공의 역할을 위한 정책 제언은 다음과 같다.

첫째, 향후 도시재정비 촉진사업에서 공공이 담당해야 할 가장 중요한 역할은 바로 갈등해결로 이를 위해 공공성과 관리성 강화를 정책적 목표로 삼고 사업을 추진할 필요가 있다.

둘째, 공공의 총괄관리자로서 코디네이터 역할을 강화할 필요가 있다.

셋째, 적절한 지침과 가이드라인을 작성하여 표준안을 마련하여 이를 바탕으로 사업지구에 따른 특성을 고려한 사업시행규정을 작성하여 적용하는 방안의 도입이 필요하다.

넷째, 사업시행 후에도 지속 관리운영 추진으로 문제점 조정 및 개발이익 반환이 필요하다.

다섯째, 공공 주도의 블록단위의 종합적인 계획정비 추진이 필요하다.

여섯째, 실현가능하고 다양한 세입자(임차인)의 이주대책 및 임대주택계획 수립이 필요하다.

일곱째, 사업의 효과적인 추진을 위해 도시·주거환경정비기금을 이용한 공공의 선도적 자금투자가 필요하다.

여덟째, 개발잠재력이 높은 지역이 아닌 정비가 시급하고 필요한 지역을 대상으로 공공주도의 정비사업 추진이 필요하다.

아홉째, 공공의 역할 강화를 위해 복합용도개발사업에 대한 민관파트너십을 모색하고 장기적으로는 민간의 참여기회를 제공하는 방향으로 개선될 필요가 있다.

열 번째, 공공의 역할 강화를 위해 장기적으로 전문성을 배양할 필요가 있다.

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