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표제지 1

목차 2

I. 표준지공시지가 조사ㆍ평가 계획 5

1. 표준지공시지가 조사ㆍ평가의 개요 6

가. 조사ㆍ평가의 목적 6

나. 조사ㆍ평가의 근거 [부동산공시법 제3조제1항] 6

다. 표준지공시지가의 개념 [부동산공시법 제2조제5호 및 제3조제1항] 6

라. 표준지공시지가의 효력 [부동산공시법 제9조] 6

2. 표준지공시지가 조사ㆍ평가지역의 구분 7

가. 단수 조사ㆍ평가지역과 복수 조사ㆍ평가지역 7

나. 단수 조사ㆍ평가지역 중 복수 조사ㆍ평가 전환가능 지역 7

3. 2025년 표준지공시지가 조사ㆍ평가 추진일정 8

가. 조사ㆍ평가의 절차 8

나. 2025년 표준지공시지가 조사ㆍ평가 세부일정 10

4. 2025년 표준지공시지가 조사ㆍ평가의 기본방침 12

가. 공시지가의 정확성 제고 12

나. 공시지가의 적정성 제고 14

다. 공시지가(시가수준)의 균형성 확보 14

라. 공시지가의 투명성 확보 15

II. 표준지공시지가 조사ㆍ평가 단계별 업무사항 16

1. 표준지공시지가 조사ㆍ평가 교육의 실시 17

가. 표준지공시지가 조사ㆍ평가 교육의 목적 17

나. 표준지공시지가 조사ㆍ평가 교육의 구분 17

다. 「감정평가법인등의 업무수행능력 평가」 반영 17

라. 2025년 표준지공시지가 교육 상세내역 18

2. 현장조사 19

가. 현장조사의 준비 19

나. 현장조사의 실시 22

3. 표준지의 선정 및 표준지 수 조정 24

가. 표준지의 선정 24

나. 표준지 선정 시 지자체 협조사항 25

다. 표준지 수 조정 26

4. 표준지의 가격결정 28

5. 표준지 조사ㆍ평가보고서의 제출 28

6. 행정지도사항 29

III. 조사ㆍ평가 업무단계별 제출보고서 31

IV. 표준지 토지특성 조사요령 34

1. 토지특성 조사의 의의 35

2. 토지특성 조사요령 35

(1) 일련번호 35

(2) 소재지 36

(3) 토지(임야)대장번호 36

(4) 지목 38

(5) 면적 39

(6) 용도지역 39

(7) 용도지구 47

(8) 기타제한(구역 등) : 기타 51

(8-1) 기타제한(지역 등) : 제주특별자치도 지역 59

(9) 기타제한(구역 등) : 도시ㆍ군계획시설 61

(10) 농지 : 구분 65

(11) 농지 : 비옥도 66

(12) 농지 : 경지정리 66

(12-1) 농지 : 경작여건 67

(13) 임야 67

(14) 토지이용상황 69

(15) 지형지세 : 고저 82

(16) 지형지세 : 형상 83

(16-1) 지형지세 : 묘지소재(제주특별자치도만 해당) 88

(17) 지형지세 : 방위 89

(18) 도로조건 : 도로접면 90

(19) 도로조건 : 간선도로거리 95

(20) 유해시설접근성 : 철도ㆍ고속국도 등과의 거리 96

(21) 유해시설접근성 : 폐기물처리시설 및 수질오염방지시설 등과의 거리 97

(22) 위험시설접근성 : 변전소와의 거리 98

(23) 개발사업 : 사업방식 99

(24) 개발사업 : 사업단계 100

(25) 지리적 위치 101

(26) 주위환경 102

(27) 거래사례 107

(28) 평가선례 107

(29) 전년지가 108

(30) 시가수준 108

(31), (32) 평가가격 108

(33) 평가의견 108

3. 토지특성 조사 및 가격평가 시 유의사항 110

가. 토지특성 조사 시 유의사항 110

나. 가격평가 시 유의사항 117

4. 일단지의 평가 (표준지공시지가 조사ㆍ평가 기준 제20조 관련) 120

가. 일단지 평가의 근거 및 필요성 120

나. 일단지 조사ㆍ평가의 범위 120

다. 토지용도 유형별 일단지의 범위 122

라. 일단지 조사ㆍ평가와 토지특성의 조사 123

5. 전통시장의 조사 124

가. 전통시장의 개념 및 구분 124

나. 표준지 조사ㆍ평가시 전통시장의 적용 범위 124

V. 표준지의 수익가격 평가기준 125

1. 표준지의 수익가격평가 운용기준 126

가. 수익환원법의 의의 126

나. 수익환원법의 적용목적 126

다. 임대동향조사의 개요 126

라. 표준지 수익가격 평가 절차도 128

마. 직접법 운용기준 129

바. 간접법 운용기준 132

2. 표준지의 수익가격 평가모형 137

가. 평가모형 137

나. 평가모형의 전제 137

다. 투자수익률(y)의 적용 139

라. 임대료변동률(g) 143

마. 수익가격 산정 및 조정 예시 144

3. 임대동향표본 등을 활용한 수익가격 산출 의무화 범위 146

가. 수익방식의 적용 146

나. 수익가격 산출 의무화의 수량적 범위 146

VI. 가격균형협의 147

1. 가격균형협의 개요 148

가. 가격균형협의의 목적 148

나. 가격균형협의 업무흐름도 148

다. 가격균형협의 구분 및 업무사항 등 149

라. 가격균형협의 협의서식 목록 150

2. 공시가격 시장분석회의 151

3. 특수토지 가격균형협의 151

가. 특수토지 가격균형협의 방법 151

나. 특수토지 가격균형협의 서식 151

다. 지가공시협의회 특수토지분과의 운영 153

4. 시ㆍ군ㆍ구 내 가격균형협의 153

5. 시ㆍ군ㆍ구 간 가격균형협의 155

가. 시ㆍ군ㆍ구 간 가격균형협의 방법 155

나. 시ㆍ군ㆍ구 간 가격균형협의 서식 155

6. 공시가격(표준지ㆍ표준주택) 균형협의 157

7. 전국 가격균형협의 158

VII. 지역분석조서의 작성 159

1. 지역분석 개요 160

가. 지역분석의 의의 160

나. 지역분석조서의 작성목적 160

2. 지역분석조서의 작성원칙 161

3. 지역분석조서의 작성요령 162

가. 지역개황(시ㆍ군ㆍ구 전반의 지역요인 분석) 162

나. 지역별 가격형성요인 분석(하위시장별 지역분석) 162

다. 표준지 선정 및 분포조정 166

라. 종합의견 166

VIII. 단계별 표준지 심사 및 검증체계 188

1. 단계별 표준지 심사 및 검증체계 목적 189

2. 표준지 심사 및 검증체계 절차 189

3. 법인등 자체검토 190

가. 자체검토 목적 190

나. 자체검토 방법 190

다. 중점 검토사항 191

4. 지자체 사전검토 192

가. 지자체 사전검토 목적 192

나. 검토 방법 192

5. 공시가격 점검반 193

가. 공시가격 점검반 목적 193

나. 점검방법 193

IX. 표준지 선정 심사, 시가수준 기초심사 194

1. 표준지 선정 심사, 시가수준 기초심사 개요 195

가. 심사목적 195

나. 심사근거 195

다. 심사방법 195

라. 심사절차 196

마. 심사항목 197

2. 표준지 선정 심사 및 보고서 사전검수 제출자료 198

X. 표준지 조사ㆍ평가 보고서 사전검수 215

1. 표준지 조사ㆍ평가보고서 사전검수 개요 216

가. 검수목적 216

나. 검수방법 216

다. 검수절차 216

라. 검수항목 217

마. 표준지 전산자료 검수내용 217

2. 사전검수 시 제출자료 219

XI. 표준지 선정 재심사, 조사ㆍ평가보고서 검수 및 제출 220

1. 표준지 선정 재심사 221

가. 재심사 목적 221

나. 심사근거 221

다. 심사방법 221

라. 심사절차 221

마. 심사항목 222

2. 조사ㆍ평가보고서 검수 222

가. 검수목적 222

나. 검수방법 222

다. 검수절차 및 항목 223

라. 표준지 전산자료 검수내용 223

마. 검색프로그램 223

바. 표준지 조사ㆍ평가보고서 검수 시 제출 자료 230

3. 조사ㆍ평가보고서 제출 231

가. 조사ㆍ평가보고서 제출 시 중점 확인사항 231

나. 조사ㆍ평가보고서 제출 231

다. 2025년 표준지공시지가 조사ㆍ평가보고서 제출 일정 231

XII. 각종 보고서의 작성요령 232

1. 각종 보고서의 작성방법 233

가. 표준지 조사ㆍ평가보고서 233

나. 표준지 조사사항 및 가격평가의견서 234

다. 2025년 공시지가(안) 250

라. 표준지가격조사표 251

마. 표준지소유자의 의견청취결과서 251

바. 시ㆍ도지사 및 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 표준지공시지가 의견청취결과서 259

사. 표준지위치표시도면 263

아. 가격조사자료표 264

자. 지역별 지가변동사유 266

차. 일단지 확인서 266

2. 보고서의 제출 등 267

가. 보고서류는 다음 방법을 참고하여 전산으로 제출한다 267

나. 각 보고서 표지에는 다음 사항을 기재한다 267

XIII. 2025년 표준지공시지가 조사ㆍ평가 업무요령 중 주요 개정내용 268

1. 「I. 표준지공시지가 조사ㆍ평가 계획」 269

2. 「II. 표준지공시지가 조사ㆍ평가 단계별 업무사항」 275

3. 「III. 조사ㆍ평가 업무단계별 제출보고서」 277

4. 「IV. 표준지 토지특성 조사요령」 279

5. 「VI. 가격균형협의」 284

6. 「VIII. 단계별 표준지 심사 및 검증체계」 286

7. 「IX. 표준지 선정 심사, 시가수준 기초심사」 287

8. 「X. 표준지 조사ㆍ평가보고서 사전검수」 287

9. 「XI. 표준지 선정 재심사, 조사ㆍ평가보고서 검수 및 제출」 287

판권기 288

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