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표제지 1

목차 24

주요 내용 및 정책제안 4

요약 5

CHAPTER 1. 연구 개요 31

1. 연구의 배경 및 목적 32

1) 연구 배경 32

2) 연구의 목적 36

2. 연구 범위 및 방법 37

1) 연구 범위 37

2) 연구 방법 38

3. 연구의 구성과 흐름 40

4. 선행연구 검토 및 차별성 42

1) 선행연구 현황 42

2) 선행연구와 이 연구와의 차별성 43

5. 연구의 기대효과 46

1) 정책적 기대효과 46

2) 학술적 기대효과 47

CHAPTER 2. 관련 제도 검토 및 개념 정립 49

1. 도심 정비 관련 사업제도와 추진 사례 검토 50

1) 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 도시환경정비사업 50

2) 「도시개발법」에 의한 도시개발사업 54

3) 「공공주택특별법」에 의한 도심 공공주택 복합사업 58

4) 도심 복합개발 지원에 관한 「법률」('25.2.7 시행예정)에 따른 민간 도심복합사업 61

5) 「도시재생법」에 의한 도시경제기반형 재생사업 62

6) 「도시재생법」에 의한 도시재생혁신지구 사업 65

2. 노후 도심 정비형 재생 개념 정립 66

3. 노후 도심 정비 관점에서의 현행 혁신지구 사업 한계 68

1) 당초 혁신지구 제도 도입 배경과 목적 68

2) 현재 추진 중인 혁신지구 사업 입지 69

3) 현행 혁신지구 사업의 노후 도심 정비 기대효과 74

CHAPTER 3. 혁신지구 사업의 새로운 민관협력 방식 적용 필요성 76

1. 혁신지구 추진 현황 77

1) 제도도입 초기 도시재생혁신지구 사업 모델 구상 77

2) 혁신지구 추진현황 78

2. 혁신지구 사업 추진실태 86

1) 계획수립 및 운영관리 관련 86

2) 사업 시행자 관련 88

3) 도입기능 설정 관련 92

4) 추진실태 분석 종합 94

3. 노후 도심 정비를 위한 새로운 민관협력 방식의 필요성과 개념 95

1) 혁신지구 사업 효과 제고를 위한 새로운 민관협력 방식 도입 필요성 95

2) '민관 전략적 파트너십'의 개념 정립 97

CHAPTER 4. 국내외 관련 정책 및 추진 사례 심층분석 102

1. 사례 조사ㆍ분석의 틀 103

1) 분석 대상 103

2) 분석 내용 104

2. 국내 유사사례 105

1) 리츠설립 : 충남 천안시 오룡 민관협력형 도시재생리츠 사업 105

2) 단일주체 : 서울시 광운대역개발사업 108

3/2. 해외 유사사례 111

1) 여러 주체간 협력에 의한 별도 법인 등 설립 사례 111

2) 단일주체 : 일본 도쿄도 토라노몬힐즈 137

4. 시사점 종합 144

CHAPTER 5. 민ㆍ관 전략적 파트너십 구축 및 제도개선 방안 149

1. 민ㆍ관 전략적 파트너십 구축의 기본방향 150

1) 현행 혁신지구 사업의 이슈 및 관련 사례 시사점 종합 150

2) 민ㆍ관 전략적 파트너십 구축을 위한 기본방향 152

2. 혁신지구 민ㆍ관 파트너십 관련 민간 부문 인식조사 156

1) 민간 대상 설문조사 개요 156

2) 혁신지구에 대한 이해 157

3) 혁신지구 사업 참여 의사(수요) 160

4) 혁신지구 관련 제도개선 수요 168

3. 민관 전략적 파트너십 실행을 위한 제도 검토 172

1) 민간부지 활용을 전제로 한 민간제안제도 도입방안 172

2) 민간참여 유도를 위한 공공지원 다각화ㆍ차별화 방안 184

3) 계획의 실효성 확보 방안 188

4) 사업관리 및 모니터링 효율화 방안 190

4. 법제도 등 개선방안 194

1) 법령 개정안 194

2) 가이드라인 신규 작성 방향 201

CHAPTER 6. 결론 및 향후 과제 204

1. 연구종합 및 정책제언 205

2. 연구의 한계와 향후 과제 208

참고문헌 210

SUMMARY 222

[부록 1] 민간대상 설문조사지 227

판권기 235

표목차 26

표 1-1. 선행연구와의 차별성 44

표 2-1. 서울시 도시정비형 재개발사업 추진 현황(2024년 10월 현재) 52

표 2-2. 2005년부터 2022년까지 시행된 도시개발사업 추진현황 종합 55

표 2-3. 도심공공주택복합사업과 도시정비사업 비교 60

표 2-4. 도심공공주택복합사업 추진현황('24년 9월 기준) 60

표 2-5. 도시재생혁신지구 개요 65

표 2-6. 도시재생혁신지구 국비지원사업 선정 현황 66

표 2-7. 사업방식별 특성 67

표 2-8. 도시재생혁신지구 특징 68

표 3-1. 추진 단계 종합(2025년 2월 현재) 85

표 3-2. 사업별 도입기능 및 사업시행자 92

표 3-3. 국제기구별 민관협력(PPP)의 정의 97

표 4-1. 천안오룡지구 민관협력형 도시재생리츠 사업개요 106

표 4-2. 서울 광운대역개발사업 사업개요 109

표 4-3. 용도지역 변경 사항 110

표 4-4. 용도지역 변경 사유 110

표 4-5. 일본 이와테현 모리오카시 깁푸시녹지 사업개요 112

표 4-6. 공모설치관리제도의 절차 흐름 113

표 4-7. 앨리펀트 앤 캐슬 재생사업 사업개요 119

표 4-8. 배터시 파워스테이션 일대 재생사업 사업개요 126

표 4-9. 프랑스 릴 복합상업시설 민관합동개발사업 사업개요 131

표 4-10. 일본 도쿄도 토라노몬힐즈 개발사업 사업개요 137

표 5-1. 혁신지구 사업 이슈와 관련 사례 시사점 151

표 5-2. 수원역, 광교중앙역 토지 소유구분별 현황 153

표 5-3. 설문 응답자 특성 156

표 5-4. 민간제안제도 도입 시 주요 고려사항(예시) 172

표 5-5. 사업 사업시행 방법 개선안 175

표 5-6. 사업시행자 대상 개선안 177

표 5-7. 추진체계 개선안 178

표 5-8. 민간제안제도 도입이 가능한 공간 등 대상 선지정 181

표 5-9. 공공성 확보방안 182

표 5-10. 민간제안 절차 마련 183

표 5-11. 공공의 토지 수용 및 사용 권한 조정 185

표 5-12. 국비지원 대상 조정 187

표 5-13. 제도ㆍ금융지원 대상 조정 188

표 5-14. 도시재생전략계획 계획내용 보완 189

표 5-15. 혁신지구 시행계획의 위상 조정 190

표 5-16. 추진실적 평가 대상 및 방법 보완 193

표 5-17. 혁신지구 사업 정책이슈와 제도개선 방안 종합 193

표 5-18. 제45조 혁신지구재생사업의 시행방법 1(법) 194

표 5-19. 제45조 혁신지구재생사업의 시행방법 2(시행령) 195

표 5-20. 제44조 혁신지구재생사업의 시행자 195

표 5-21. 제55조의2 주거재생혁신지구에서의 토지등의 수용ㆍ사용 등 196

표 5-22. 제13조 도시재생전략계획의 내용 197

표 5-23. 제47조 시행계획의 작성 198

표 5-24. 제56조 국가시범지구의 지정 등 199

표 5-25. 시행령 제31조 도시재생활성화계획 추진실적 등의 평가 200

그림목차 28

그림 1-1. 새정부 도시재생 추진방향 보도자료 34

그림 1-2. 연구 흐름도 41

그림 2-1. 세운상가 재개발사업 구역 현황 53

그림 2-2. 용산국제업무지구 구역 현황 57

그림 2-3. 도심공공주택복합사업 특징: 신속한 사업추진 58

그림 2-4. 인천 상상플랫폼 조성 모습 64

그림 2-5. 도심 내에 위치한 사업대상지(예시) 70

그림 2-6. 도시 외곽에 위치한 사업대상지(예시) 72

그림 3-1. 혁신지구 기능별 예시 78

그림 3-2. 고양성사 혁신지구 79

그림 3-3. 용산 혁신지구 79

그림 3-4. 천안 혁신지구 80

그림 3-5. 구미 혁신지구 80

그림 3-6. 부천 혁신지구 81

그림 3-7. 광주 북구 혁신지구 81

그림 3-8. 안산 혁신지구 82

그림 3-9. 김포공항 혁신지구 82

그림 3-10. 고창 혁신지구 83

그림 3-11. 청주 혁신지구 83

그림 3-12. 광주 송암산단 혁신지구 83

그림 3-13. 인천 화수부두 혁신지구 84

그림 3-14. 구미 혁신지구계 변경((좌) 당초, (우) 변경) 91

그림 3-15. 추진실태 분석 종합(한계와 문제점) 95

그림 3-16. 사업 리스크와 서비스 전달방식에 따른 공공-민간 참여 형태 구분 98

그림 3-17. 도심정비 목적의 사업에서 일반적인 민관협력의 방식 99

그림 3-18. 민관 전략적 파트너십에서의 공공의 참여 범위 101

그림 3-19. 이 연구에서의 민관 전략적 파트너십의 개념 101

그림 4-1. 천안오룡지구 민관협력형 도시재생리츠사업 구상(안) 107

그림 4-2. 깁푸시녹지 사례 116

그림 4-3. E&C 재개발지역 경계와 E&C 기회지역 일대 재생사업 추진현황 121

그림 4-4. 배터시 재생사업 마스터플랜과 용도계획 128

그림 5-1. 수원 도심 일반상업지역(수원역) 필지별 토지소유자 154

그림 5-2. 대전 도심 일반상업지역(대전역) 필지별 토지소유자 155

그림 5-3. 도시재생혁신지구 제도의 메리트 157

그림 5-4. 도시재생혁신지구 사업 활성화의 장애요인 158

그림 5-5. 도시재생혁신지구 사업자 공공 한정으로 인한 의견 159

그림 5-6. 도시재생혁신지구 사업 국공유지 중심 추진 159

그림 5-7. 도시재생혁신지구 사업 활성화 시 민간 기여 부분 160

그림 5-8. 도시재생혁신지구 사업에 참여할 의향 161

그림 5-9. 도시재생혁신지구 사업참여를 고려하는 이유 161

그림 5-10. 국비지원 단계 조정(안) 162

그림 5-11. 공공과 협업 추진 시 가장 중요하게 고려하는 요소 163

그림 5-12. 도시재생혁신지구 사업 추진 시 협업이 일어나야 하는 단계 163

그림 5-13. 도시재생혁신지구 민간제안제도 도입에 관한 의견 164

그림 5-14. 도시재생혁신지구 민간제안제도의 장점 164

그림 5-15. 도시재생혁신지구 민간제안제도 도입이 경쟁력이 없다고 판단하는 이유 165

그림 5-16. 국비지원 단계 조정(안) 166

그림 5-17. 민간제안제도 도입ㆍ운영 시 역할 분담 166

그림 5-18. 민간제안 부지가 협소할 경우 고려할 수 있는 대안 167

그림 5-19. 민간제안 부지가 협소할 경우 우선 검토할 사업방식 167

그림 5-20. 도시재생혁신지구 민간제안제도 도입 시 선제적 제도개선 사항 168

그림 5-21. 개발 유도하고자 하는 지역에 선제적 지구지정 방안 169

그림 5-22. 민간제안제도의 투명한 운영 필요성 169

그림 5-23. 민간제안제도 운용 시 합리적인 방식 제안 170

그림 5-24. 민간사업 제안 후 실효 기간 정하는 방안 170

그림 5-25. 민간제안제도 도입 시 바람직한 처리 방법 171

그림 5-26. 민간제안 가능 상황 173

그림 5-27. 민간 단독부지 제안의 경우(예시) 174

그림 5-28. 민간 부지 연접부지 통합 개발 제안의 경우(예시) 176

그림 5-29. 연접부지 통합개발 과정 185

그림 5-30. 국비지원 단계 조정(안) 191

그림 5-31. 민간제안 절차(예시) 203

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