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표제지
국문초록
목차
제1장 서론 12
제1절 연구의 배경 및 목적 12
1. 연구의 배경 12
2. 연구의 목적 15
제2절 연구의 방법 및 구성 16
1. 연구의 방법 17
2. 연구의 범위 및 구성 18
제2장 부동산가격과 부동산조세이론 21
제1절 부동산가격의 형성요인 21
1. 경제적 요인 22
1) 수요측 요인 23
2) 공급측 요인 27
2. 사회·환경적 요인 31
1) 사회적 요인 31
2) 행정적 요인 32
3) 지역적 요인 33
3. 개별적 특성요인 34
제2절 부동산관련 조세이론 34
1. 조세부과의 목적 34
2. 부동산관련 조세부과의 근거 36
3. 부동산관련 조세의 가격효과 39
1) 취득단계 과세의 가격효과 40
2) 보유단계 과세의 가격효과 43
3) 양도단계 과세의 가격효과 59
제3장 한국의 부동산관련 조세정책 67
제1절 기존의 조세제도 67
1. 개요 67
2. 취득세 68
1) 취득세제 68
2) 취득세의 현황 70
3. 재산세 71
1) 재산세제 71
2) 재산세의 현황 74
4. 양도소득세 74
1) 양도소득세제 75
2) 고가주택의 변천과정 78
3) 양도소득세의 현황 80
제2절 종합부동산세 81
1. 주택에 대한 과세 83
2. 토지에 대한 과세 85
3. 종합부동산세의 현황 87
4. 일본의 지가세와 비교 91
제4 장 부동산관련 조세가 부동산가격에 미친 영향분석 96
제1절 모형설정 96
1. 선행연구 96
1) 주택관련 조세의 가격함수 측면의 선행연구 97
2) 주택관련조세의 수요함수 측면의 선행연구 105
3) 토지세제의 지가 안정 효과 분석의 선행연구 108
4) 부동산관련 조세 외의 부동산가격 형성요인 측면의 선행연구 110
2. 모형의 설정 114
1) 모형 설정의 개요 114
2) 정적인 선형관계분석 : OLS회귀모형 115
3) 동적인 상호 영향관계 분석 : VAR모형 118
제2절 실증분석 121
1. 기존 조세의 영향 실증분석 121
1) 정적인 선형관계 분석: OLS 회귀 모형 123
2) 동적인 상호 영향 관계 분석: VAR모형과 VEC모형 133
2. 종합부동산세의 영향분석 157
제3절 평가 및 정책적 시사점 170
1. 기존 조세의 영향 분석결과 170
1) 정적인 선형관계 (OLS 회귀 모형)분석 결과 170
2) 동적인 상호 영향 관계(VAR모형과 VEC모형) 분석결과 176
2. 종합부동산세의 영향 분석결과 179
3. 정책적 시사점 181
1) 양도소득세의 거래세 기능 강화 181
2) 종합부동산세 제도에 대한 개선 182
제5장 결론 187
참고문헌 190
부록 196
보론 223
Abstract 234
〈표 3-1〉 부동산 관련 조세의 체계 67
〈표 3-2〉 취득세 중과세 대상자산과 세율 70
〈표 3-3〉 지방세 현황(2005) 70
〈표 3-4〉 취득세 현황(2005) 71
〈표 3-5〉 연도별·자산별 시세적용률 72
〈표 3-6〉 토지에 대한 재산세율 73
〈표 3-7〉 주택에 대한 재산세율 73
〈표 3-8〉 재산세 현황(2005) 74
〈표 3-9〉 부동산의 유형별 기준시가 76
〈표 3-10〉 양도소득세 과세표준과 세액 계산 흐름도 77
〈표 3-11〉 양도소득세 세율표 78
〈표 3-12〉 고가주택의 변천과정 79
〈표 3-13〉 연도별 양도소득세 결정현황(1984-2005) 81
〈표 3-14〉 주택에 대한 보유세율(재산세 및 종합부동산세) 84
〈표 3-15〉 토지부분 종합부동산세 요약 86
〈표 3-16〉 토지에 대한 보유세율(재산세 및 종합부동산세) 86
〈표 3-17〉 2005년 귀속 종합부동산세 신고현황 87
〈표 3-18〉 2005년 귀속 주택부분 종합부동산세 신고현황 88
〈표 3-19〉 연도 별 주택부분 종합부동산세 신고현황 및 전망 88
〈표 3-20〉 강남 대치동 쌍용1차 아파트 90
〈표 3-21〉 강남 대치동 쌍용1차 31평형, 46평형, 53평형 가격자료 91
〈표 3-22〉 일본의 지가세 93
〈표 3-23〉 일본의 지가세와 한국의 종합부동산세 비교 94
〈표 4-1〉 연구범위의 비교 98
〈표 4-2〉 분석방법의 비교 99
〈표 4-3〉 주택관련 조세의 가격효과 실증분석 상호비교 100
〈표 4-4〉 연구범위의 비교 106
〈표 4-5〉 지역별 주택수요함수 추정결과 비교 107
〈표 4-6〉 소득계층별 주택수요함수 추정결과 비교 108
〈표 4-7〉 기존 조세 영향에 대한 분석에 사용된 시계열 자료(1989년~2005년) 122
〈표 4-8〉 자료선정과 분석방법의 비교 125
〈표 4-9〉 기타 설명 변수들 간의 상관관계 분석 126
〈표 4-10〉 다중공선성을 피해 구성된 설명변수 그룹들에 대한 최소자승법 회귀분석 결과 〈종속변수: 아파트 매매 가격지수〉 128
〈표 4-11〉 아파트 가격 변수와 조세 변수들에 대한 Dickey-Fuller 단위근 검정 결과 134
〈표 4-12〉 아파트 매매 가격과 전세 가격 간의 공적분 검정 136
〈표 4-13〉 아파트 매매 가격 및 전세 가격, 재산세율 간의 공적분 검정 137
〈표 4-14〉 건물부분 취득세 평균을 포함한 VAR 모형 141
〈표 4-15〉 평균취득세를 포함한 VAR모형의 분산분해(variance decomposition) 144
〈표 4-16〉 종합토지세율을 포함한 VAR 모형 145
〈표 4-17〉 종합토지세율을 포함한 VAR모형의 분산분해(variance decomposition) 148
〈표 4-18〉 양도소득세율을 포함한 VAR 모형 149
〈표 4-19〉 양도소득세를 포함한 VAR모형의 분산분해(variance decomposition) 152
〈표 4-20〉 재산세율 분석의 공분산 방정식 추정 계수 및 VEC모형 추정 계수 153
〈표 4-21〉 재산세율을 포함한 VEC모형의 예측오차분산분해 155
〈표 4-22〉 종합부동산세 및 가계대출 규제 영향에 대한 분석에 사용된 자료 159
〈표 4-23〉 종부세부과로 인한 구조적 변화 여부에 대한 Chow's breakpoint test 검정 방정식 및 검정 결과 (은행권 가계대출 효과를 배제한 경우) (종속변수: D(전국아파트매매가격지수)) 161
〈표 4-24〉 종부세부과로 인한 구조적 변화 여부에 대한 Chow's breakpoint test 검정 방정식 및 검정 결과 (은행권 가계대출 효과를 포함한 경우) (종속변수: D(전국아파트매매가격지수)) 162
〈표 4-25〉 분석 시계열(IMF이후: 1999.1-2006.4)에 대한 Dickey-Fuller 단위 근 검정 164
〈표 4-26〉 분석 시계열에 대한 공적분 관계 검정 결과 165
〈표 4-27〉 가계대출이 포함된 VEC모형과 공적분 방정식의 추정 계수 166
〈표 4-28〉 가계대출이 포함된 VEC모형의 예측오차분산분해 168
〈표 4-29〉 주택관련조세의 효과 상호비교 171
〈표 4-30〉 아파트매매가격지수의 경우 OLS회귀모형과 VAR모형의 결과 비교 177
〈표 4-31〉 아파트전세가격지수의 경우 OLS회귀모형과 VAR모형의 결과 비교 178
〈표 5-1〉 교육 환경 영향에 대한 분석에 사용된 서울시 자료 223
〈표 5-2〉 교육환경 변수에 대한 회귀 분석 결과 225
〈표 5-3〉 교육환경관련 변수들에 대한 Dickey-Fuller 단위 근 검정 결과 229
〈표 5-4〉 교육환경관련 시계열 변수들에 대한 VAR 모형 분석 결과 (분산분해) 230
〈그림 2-1〉 토지에 대한 취득과세 부과의 효과 43
〈그림 2-2〉 토지서비스에 대한 재산세 부과 45
〈그림 2-3〉 토지스톡에 대한 재산세 부과 46
〈그림 2-4〉 건물서비스에 대한 재산세 부과 48
〈그림 2-5〉 건물스톡에 대한 재산세부과 50
〈그림 2-6〉 일반세 효과 52
〈그림 2-7〉 비탄력적 저축공급과 자본수익률 55
〈그림 2-8〉 탄력적 저축공급과 자본수익률 56
〈그림 2-9〉 양도소득세의 공급동결효과 64
〈그림 4-1〉 건물분 취득세평균(우)과 아파트 매매/전세 가격지수(좌) 131
〈그림 4-2〉 재산세율(우)과 아파트 매매/전세 가격지수(좌) 131
〈그림 4-3〉 종합토지세율(우)과 아파트 매매/전세 가격지수(좌) 132
〈그림 4-4〉 양도소득세율(우)과 아파트 매매/전세 가격지수(좌) 132
〈그림 4-5〉 평균 취득세를 포함한 VAR 모형의 충격반응함수(impulse response function) 143
〈그림 4-6〉 종합토지세를 포함한 VAR모형의 충격반응함수(impulse response function) 146
〈그림 4-7〉 양도소득세를 포함한 VAR모형의 충격반응함수(impulse response function) 150
〈그림 4-8〉 재산세율을 포함한 VEC모형의 충격반응함수 156
〈그림 4-9〉 은행권 가계대출과 주택담보대출 금액 157
〈그림 4-10〉 전국 아파트 매매/전세 가격지수(좌)와 은행권 가계대출(우) 159
〈그림 4-11〉 가계대출이 포함된 VEC모형의 충격반응함수 169
〈그림 5-1〉 강남서초 구역의 교육환경 관련 시계열 228
〈그림 5-2〉 교육환경관련 시계열 변수들에 대한 VAR 모형 분석 결과 (충격반응 함수) 231
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본 논문에서는 우선 부동산 관련 조세가 부동산 가격에 미치는 영향을 아파트 매매 및 전세 가격을 중심으로 기존 연구에서 주로 사용된 OLS 회귀 모형을 통해 실증 분석하였다. 부동산 관련 조세로서 취득세와 건물 및 토지에 대한 재산세, 양도세가 분석에 포함되었으며, 아파트 가격에 대한 영향은 기존 연구들의 결과와 부분적으로 일치하는 결과가 나왔다.
그 이유에 대한 고찰과 함께, 조세와 아파트 매매 및 전세 가격 간의 상호 동적인 상호 영향 관계를 보다 심도 있게 분석하기 위하여 벡터자기 상관(VAR: vector auto-regressive) 모형과 벡터오차수정(VEC: vector error correction) 모형을 통해 추가적인 시계열 분석을 수행하였다. 시계열 분석 결과, 건물에 대한 재산세는 아파트 매매 가격을 상승시키는 요인으로 작용하고, 토지에 대한 재산세는 아파트 매매 가격과 전세 가격 모두를 낮추는 요인으로 작용하였다. 이러한 기존 조세의 영향과 더불어, 본 연구에서는 2005년 시행 이후 최근 국내에서 사회적 이슈가 되고 있는 종합부동산세의 아파트 가격에 대한 영향을 가계 대출의 영향과 함께 실증 분석하였다.
Chow's break-point 검증을 통해 분석한 결과 두 가지 흥미로운 결과가 도출되었다. 첫째, 종합 부동산세의 부과는 아파트 매매 가격과 전세 가격 간의 시계열적 관계와 추세에 있어 구조적인 변화를 야기하였으며, 둘째, 이러한 종합부동산세의 영향 보다는 가계 대출의 영향이 더 크게 작용했다는 것이다.
원문구축 및 2018년 이후 자료는 524호에서 직접 열람하십시요.
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