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표제지
목차
논문 개요 11
제1장 서론 14
제1절 연구의 배경 및 목적 14
제2절 연구의 범위 및 방법 17
1. 연구의 범위 17
2. 연구의 방법 24
제2장 이론적 배경과 선행연구 고찰 26
제1절 이론적 배경 26
1. 인구학적 배경 26
2. 주거학적 배경 35
3. 도시학적 배경 39
4. 주택정책학적 배경 42
5. 이론적 배경과 본 연구와의 관계 45
제2절 선행연구 고찰 46
1. 고령자주택(실버타운) 선호도 관련 연구 46
2. 노인(老人)의 정주(定住)에 관한 연구 51
3. 외국의 주거(住居)와 요양(療養)의 통합에 관한 연구 51
4. 재개발·재건축의 재입주율에 관한 연구 52
5. 공동주택단지 내 실버주택 건립 관련 연구 55
6. 선행연구와 본 연구의 차이점 57
제3장 연구 모형과 분석 방법 59
제1절 연구 모형 59
제2절 분석 방법 60
제3절 선호도 조사 가설 설정과 변수의 조작 64
제4절 경제성 평가 가설 설정과 변수의 조작 75
제4장 실증분석과 해석 84
제1절 지역주민 선호도 분석 84
1. 응답자의 일반적 사항 84
2. 실버주택에 대한 인식 90
3. 재개발·재건축지역 내 실버주택 설립에 관한 사항 100
제2절 전문가 경제성 평가 AHP 조사 116
1. 응답자의 일반적 사항 116
2. 상위계층 영향력 평가 117
3. 하위 계층 영향력 평가 118
4. 경제성 판단 결과 133
제5장 결론 및 제언 136
제1절 연구 결과의 요약 136
제2절 재개발·재건축단지 내 실버주택 건립에 관한 정책적 제안 138
제3절 연구의 한계 및 향후 연구과제 144
참고문헌 150
부록 : 설문지 161
Abstract 176
〈표 1-1〉 재개발·재건축 현황(2007년 12월 현재) 18
〈표 1-2〉 고령자를 위한 공동주택 신축기준 22
〈표 2-1〉 연령 3계층별 인구 추이 : 1980~2040년 28
〈표 2-2〉 노년부양비 및 노령화지수 29
〈표 2-3〉 기대여명 추이 30
〈표 2-4〉 국가별 합계출산율 31
〈표 2-5〉 연도별 노인학대 피해자 수 32
〈표 2-6〉 2007년 노인학대 발생장소 33
〈표 2-7〉 봉천 8구역의 원주민 재정착률 53
〈표 2-8〉 원주민과 외지인의 입주형태 53
〈표 2-9〉 입주형태와 소득 54
〈표 2-10〉 입주형태와 거주면적 54
〈표 2-11〉 선행연구와 본 연구의 비교 57
〈표 3-1〉 연구요소에 따른 분석 방법 60
〈표 3-2〉 2002년 7월 이후 서울 재개발·재건축 구역 재정착 비율 64
〈표 3-3〉 지역주민 대상 의식조사 가설의 설정 68
〈표 3-4〉 지역주민 선호도 조사를 위한 변수들의 조작적 정의 73
〈표 3-5〉 경제성 평가기준 마련을 위한 브레인스토밍팀 인적 구성 77
〈표 3-6〉 실버주택 건립에 따른 측정변수에 관한 조작적 정의 81
〈표 4-1〉 응답자의 일반적 사항 84
〈표 4-2〉 재개발·재건축 완료시 재입주 의사 85
〈표 4-3〉 재입주하지 않는 이유 88
〈표 4-4〉 실버주택 입주 보편화 예상 90
〈표 4-5〉 실버주택 입주 의사 91
〈표 4-6〉 실버주택 입주 이유 92
〈표 4-7〉 희망하는 실버주택 이용형태 94
〈표 4-8〉 실버주택 매입 희망 금액 95
〈표 4-9〉 적정 실버주택 이용료 97
〈표 4-10〉 희망하는 실버주택 크기 99
〈표 4-11〉 단지 내 실버주택 입주 의사 100
〈표 4-12〉 적당한 실버주택 위치 101
〈표 4-13〉 실버주택이 아파트단지 전체에 미치는 이미지 103
〈표 4-14〉 실버주택이 아파트단지 전체 이미지에 미치는 영향 요소 105
〈표 4-15〉 실버주택과 의무임대주택의 선호 비율 106
〈표 4-16〉 임대주택과 실버주택의 적당한 배분 비율 108
〈표 4-17〉 기대하는 실버주택의 건축수준 109
〈표 4-18〉 실버주택이 만들어진 상태로 재개발·재건축 완료 시 재입주 의사 110
〈표 4-19〉 주택 소유자 재입주율 McNemar Test 112
〈표 4-20〉 세입자 재입주율 McNemar Test 113
〈표 4-21〉 지역주민 의식조사 가설검정 결과 114
〈표 4-22〉 AHP조사 응답자의 직업 116
〈표 4-23〉 재개발·재건축지역 내 도심실버주택 건설시 상위계층 영향력 평가 117
〈표 4-24〉 비도시지역 내 별도의 실버주택단지 건설시 상위계층 영향력 평가 118
〈표 4-25〉 재개발·재건축지역 내 도심실버주택 건설시 시행자 건설예산의 쌍대 비교 행렬 119
〈표 4-26〉 재개발·재건축지역 내 도심실버주택 건설시 시행자 건설예산 영향력 평가 119
〈표 4-27〉 비도시지역 내 별도의 실버주택단지 건설시 시행자 건설예산의 쌍대 비교 행렬 121
〈표 4-28〉 비도시지역 내 별도의 실버주택단지 건설시 시행자 예산 영향력 평가 121
〈표 4-29〉 재개발·재건축지역 내 도심실버주택 건설시 시공자 수익률의 쌍대 비교 행렬 122
〈표 4-30〉 재개발·재건축지역 내 도심실버주택 건설시 시공자 수익률 영향력 평가 123
〈표 4-31〉 비도시지역 내 별도의 실버주택단지 건설시 시공자 수익률의 쌍대 비교 행렬 124
〈표 4-32〉 비도시지역 내 별도의 실버주택단지 건설시 시공자 수익률 영향력 평가 125
〈표 4-33〉 재개발·재건축지역 내 도심실버주택 건설시 시 입주자 효용성의 쌍대 비교 행렬 126
〈표 4-34〉 재개발·재건축지역 내 도심실버주택 건설시 입주자 효용성 영향력 평가 127
〈표 4-35〉 비도시지역 내 별도의 실버주택단지 건설시 입주자 효용성의 쌍대 비교 행렬 128
〈표 4-36〉 비도시지역 내 별도의 실버주택단지 건설시 입주자 효용성 영향력 평가 128
〈표 4-37〉 하위 기준 가중치 및 우선순위 130
〈표 4-38〉 경제적 효율성 판단 결과 134
〈그림 1-1〉 연구의 배경 및 목적 17
〈그림 1-2〉 연구의 법률적 범위 19
〈그림 1-3〉 본 연구가 의미하는 '재개발·재건축' 20
〈그림 1-4〉 용어 '실버주택'의 물리적인 개념 23
〈그림 1-5〉 연구의 흐름 25
〈그림 2-1〉 현대 복지국가의 주택정책 메커니즘 44
〈그림 2-2〉 이론적 배경과 본 연구와의 관계 45
〈그림 2-3〉 실버타운을 관찰하는 선행연구자들의 시각 50
〈그림 3-1〉 연구 모형 59
〈그림 3-2〉 AHP 적용절차 63
〈그림 3-3〉 설문 조사지역의 선정 74
〈그림 3-4〉 입찰지대곡선 76
〈그림 3-5〉 경제성 평가기준 선정을 위한 AHP 인과지도 모형 78
〈그림 3-6〉 경제성 평가기준에 따른 계층구조도 79
〈그림 3-7〉 AHP 조사참여자 82
〈그림 4-1〉 전체 응답자의 재입주 의사 86
〈그림 4-2〉 재입주율에 관한 본 조사와 서울시 발표의 차이 87
〈그림 4-3〉 응답자 전체의 희망하는 실버주택 이용형태 95
〈그림 4-4〉 전체 응답자의 적정 실버주택 이용료 98
〈그림 4-5〉 응답자 전체의 실버주택과 임대주택의 선호 비율 107
〈그림 4-6〉 재개발·재건축지역 내 도심실버주택 건설시 시행자 건설예산 중요도 120
〈그림 4-7〉 비도시지역 내 별도의 실버주택단지 건설시 시행자 건설예산 중요도 122
〈그림 4-8〉 재개발·재건축지역 내 도심실버주택 건설시 시공자 수익률 중요도 124
〈그림 4-9〉 비도시지역 내 실버주택 건설시 시공자 수익률 중요도 125
〈그림 4-10〉 재개발·재건축지역 내 도심실버주택 건설시 입주자 효용성 중요도 127
〈그림 4-11〉 비도시지역 내 별도의 실버주택단지 건설시 입주자 효용성 중요도 129
〈그림 4-12〉 하위 기준 가중치 비교 131
〈그림 4-13〉 경제적 효율성 판단 결과 135
〈그림 5-1〉 장기전세아파트 용적률 인센티브 개념도 141
〈그림 5-2〉 지역특성에 맞는 실버주택 공급량 결정 메커니즘 146
〈그림 5-3〉 도심 실버주택과 관련하여 향후 연구가 필요한 금융구조 147
초록보기 더보기
우리나라는 아주 빠르게 고령 사회로 달려가고 있다. 세계에서 어느 곳에서도 유래를 찾아 볼 수 없을 정도의 속도다. 또한 우리나라 노인은 신체적인 이유로 서구 노인에 비해 일상생활에서의 타인 의존도가 높다. 이것은 기존의 주거환경에 많은 변화를 요구한다. 몸이 불편한 상태에서 살아야 하는 기간이 과거에 비해 훨씬 길어졌기 때문이다. 이런 이유로 최근 실버주택의 필요성에 관한 많은 연구들이 있었다. 본 논문은 이런 실버주택의 필요성을 주장하는 여러 선행연구들을 토대로 재개발·재건축시에 실버주택을 함께 건립하는 방안을 검토했다.
우리나라 인구의 반 이상이 서울을 포함한 수도권에 몰려있다. 중요한 점은 서울에서의 주택공급은 거의 재개발과 재건축을 통해 이루어지고 있다는데 있다. 따라서 2000년 이후 활발하게 진행되고 있는 재개발·재건축 사업을 추진할 때 고령자의 주거환경이 함께 고려되어야 한다. 그렇지 않으면 추후 심각한 사회문제가 발생될 것이다. 한번 만들어진 도심의 주거환경은 수십 년 또는 100여 년 동안 그 공간구조를 변경하기가 쉽지 않으며 또 이를 변경하려면 많은 사회적 또는 개인적 비용을 필요로 하기 때문이다.
본 연구는 재개발·재건축 사업추진시 실버주택을 함께 건립하는 문제에 대해, 지역주민을 상대로 한 선호도 분석과 부동산 전문가들을 상대로 한 경제성 평가를 진행한 결과이다.
지역주민 상대의 선호도 분석 결과
첫째, 조사대상자의 73.2%가 향후 실버주택에 입주할 의사가 있었다.
둘째, 실버주택 입주를 희망하는 사람들의 가장 큰 입주 사유는 물리치료 등 간호적인 이유였다.
셋째, 조사대상자들 대부분은 재개발·재건축단지 내의 실버주택이 아파트단지 전체의 이미지에 별다른 영향을 미치지 않는다고 대답했다. 즉, 실버주택을 기피시설로 느끼지 않았다.
넷째, 정부가 재개발·재건축지역 내에 임대주택과 실버주택 중 반드시 하나를 선택하게 한다면 무엇을 택하겠는가에 대한 질문에 응답자의 78.3%가 실버주택을 선택했다.
다섯째, 재개발·재건축단지 내의 실버주택은 원주민의 재입주율을 높여주는 것으로 밝혀졌다. 특히 세입자들의 재입주 의사가 두드러지게 높은 것으로 연구됐다.
이상을 종합하면 재개발·재건축단지 내의 실버주택은 보다 향상 된 주거환경을 지역주민들에게 되돌려 준다는 재개발·재건축의 진정한 취지에 부합된다는 것을 알 수 있다. 특히 사회적 약자인 세입자들에게는 실버주택이 임대주택보다 더 적합한 대안으로 채택될 수 있다는 것으로 조사됐다.
건설 및 부동산 전문가들을 상대로 한 경제성 비교 결과
건설 및 부동산 관련 종사자들을 상대로 실버주택을 재개발·재건축지역 내에 건립하는 것과 비도시지역에 건립하는 것에 대한 경제성을 비교 검토했다. 검토에 사용된 연구방법은 공공부문에서 사회기반시설 구축 전에 합리성과 경제성을 평가하는데 주로 사용되는 AHP(Analytic Hierarchy Process) 분석법이었다.
실버주택 건설과 관련된 영향변수는 시행자의 투입예산, 시공자의 건설수익률, 입주자의 효용성 등 세 가지다. 시행자의 투입예산에 영향을 미치는 하부 영향변수로는 토지구입비, 시공발주비, 민원발생비용, 분양 및 임대비용이 있고, 시공자의 건설수익률의 하부 영향변수는 공사입찰기회의 증가, 시공발주비의 증가, 민원발생비용의 증가 등이다. 마지막으로 입주자 효용성의 하부 영향변수는 운영서비스 편의성, 접근용이성, 입주비용이 있다.
각 영향변수들을 쌍대 비교한 결과, 높은 '편의성'을 갖고 있는 재개발·재건축지역의 실버주택이 상대적으로 불리한 요인이 있음에도 불구하고 '접근성'이 취약한 비도시지역의 실버주택에 비해 큰 경제성을 갖고 있는 것으로 밝혀졌다.
참고문헌 (167건) : 자료제공( 네이버학술정보 )더보기
원문구축 및 2018년 이후 자료는 524호에서 직접 열람하십시요.
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